Prescription de l’action en fixation du loyer devant le juge des loyers commerciaux
Lorsque les parties à un bail commercial ne s’accordent pas sur le montant du loyer applicable au bail renouvelé, l’une ou l’autre peut saisir le juge des loyers commerciaux pour en obtenir la fixation judiciaire. Cette action est soumise à un délai de prescription de deux ans, dont la méconnaissance est lourde de conséquences : l’action est irrecevable, et le bail se renouvelle alors aux conditions financières du bail expiré. La maîtrise de ce délai — son point de départ, ses causes d’interruption et ses effets — est donc un enjeu pratique majeur pour le bailleur comme pour le locataire.
La compétence exclusive du juge des loyers commerciaux
Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, qui statue en qualité de juge des loyers commerciaux (article R. 145-23 du Code de commerce). Cette compétence est d’ordre public : aucune clause du bail ne peut y déroger, et elle s’impose au tribunal judiciaire lui-même qui ne peut retenir la demande de fixation du loyer si elle lui est soumise à titre principal.
La procédure devant le juge des loyers commerciaux est une procédure spéciale sur mémoire. Préalablement à la saisine du juge, chaque partie doit notifier à l’autre un mémoire exposant ses prétentions et les éléments d’évaluation sur lesquels elle s’appuie. Le juge ne peut être saisi qu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire, à peine d’irrecevabilité (article R. 145-27 du Code de commerce).
📌 À savoir : saisir la commission départementale de conciliation (article L. 145-35 du Code de commerce) n’est pas obligatoire et, surtout, n’interrompt pas le délai de prescription (Cass. 3e civ., 18 févr. 1998, n° 96-14.525). Cette saisine facultative ne dispense donc pas de surveiller le délai biennal.
La prescription biennale : fondement et nature
L’article L. 145-60 du Code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette formule générale embrasse toutes les actions relevant spécifiquement du statut des baux commerciaux, y compris l’action en fixation du loyer du bail renouvelé. En revanche, les actions fondées sur le droit commun du louage — telles que l’action en paiement des arriérés de loyer ou l’action en résiliation pour manquements contractuels — demeurent soumises à la prescription quinquennale de droit commun.
Depuis la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 (LME), ce délai de deux ans a perdu son ancienne qualification de délai de forclusion. Il s’agit désormais d’une prescription au sens plein du terme, susceptible d’interruption et de suspension selon les règles du droit commun. Cette évolution est importante : elle ouvre plus largement les causes pouvant arrêter ou relancer le délai.
Le point de départ de la prescription : une règle variable selon l’auteur de l’initiative
Le point de départ du délai de deux ans n’est pas uniforme. Il varie selon que le renouvellement a été engagé par le bailleur (par voie de congé avec offre de renouvellement) ou par le locataire (par voie de demande de renouvellement).
Lorsque le bailleur a pris l’initiative : le congé avec offre de renouvellement
Lorsque c’est le bailleur qui a donné congé avec offre de renouvellement, le délai de prescription de l’action en fixation du loyer du bail renouvelé court à compter du jour de la prise d’effet du nouveau bail, même si l’acquisition du principe du renouvellement est antérieure à cette date (Cass. 3e civ., 8 janv. 1997, n° 95-12.060 ; Cass. 3e civ., 30 juin 2004, n° 03-10.661). Concrètement, c’est la date à laquelle le bail expiré a cessé de produire ses effets qui déclenche le délai.
Lorsque le locataire a pris l’initiative : la demande de renouvellement
Lorsque c’est le locataire qui a sollicité le renouvellement, le point de départ dépend de la réaction du bailleur.
- Le bailleur accepte le renouvellement dans le délai de trois mois : le délai court à compter de la date d’acceptation par acte extrajudiciaire du principe du renouvellement, et non à compter d’une simple lettre antérieure subordonnant l’accord à la fixation d’un loyer raisonnable (Cass. 3e civ., 12 juin 1996, n° 94-15.680 ; Cass. 3e civ., 29 nov. 2006, n° 05-19.736). Si les parties conviennent d’une date de prise d’effet du bail différente de la date d’acceptation, c’est cette date conventionnelle qui constitue le point de départ de la prescription (Cass. 3e civ., 30 juin 2004, n° 03-10.661).
- Le bailleur répond tardivement : il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement mais peut toujours demander la fixation d’un nouveau loyer. La prescription court alors à compter de sa réponse tardive (Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 10-15.473).
- Le bailleur ne répond pas : le délai ne court qu’à l’expiration des trois mois accordés au bailleur pour répondre à la demande de renouvellement (TGI Paris, 18 févr. 1977 ; CA Paris, 16e ch. A, 22 mars 2006).
⚠️ Attention : lorsque c’est le locataire qui a demandé le renouvellement, c’est à lui — et non au bailleur — d’agir pour faire fixer le loyer du bail renouvelé. S’il reste passif, son action sera prescrite dans un délai de deux ans (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n° 15-19.940). Cette règle pénalise le locataire qui attendrait que le bailleur prenne l’initiative.
Les causes d’interruption de la prescription
La prescription biennale peut être interrompue par les causes prévues aux articles 2240 et suivants du Code civil. Deux causes méritent une attention particulière en matière de fixation du loyer du bail renouvelé.
La notification du mémoire préalable
La notification du mémoire préalable à l’autre partie constitue un acte interruptif de prescription, à compter de sa date d’envoi — même si la lettre est retournée avec la mention « non réclamée », à condition qu’elle ait été ultérieurement remise effectivement à son destinataire (Cass. 3e civ., 17 oct. 2012, n° 11-21.646). En revanche, le simple dépôt du mémoire au greffe du juge des loyers ne produit aucun effet interruptif : seule la notification à la partie adverse compte (Cass. 3e civ., 23 janv. 2013, n° 11-20.313).
Un mémoire affecté d’un vice de fond produit néanmoins un effet interruptif, dès lors que l’irrégularité est régularisée avant que le juge ne statue (Cass. 3e civ., 8 juill. 2015, n° 14-15.192). De même pour un vice de forme (Cass. 3e civ., 8 oct. 2015, n° 14-16.429).
📌 À savoir : le mémoire interrompt la prescription mais ne saisit pas le juge. La partie qui a notifié son mémoire doit ensuite délivrer une assignation avant l’expiration du nouveau délai biennal. À défaut, son action sera prescrite (CA Lyon, 10 sept. 2003, n° 02/02285).
La citation en justice
La délivrance d’une assignation interrompt la prescription, y compris devant un juge incompétent (Cass. 3e civ., 2 juin 2010, n° 09-13.075). Une assignation en référé aux fins d’expertise n’interrompt le délai que pendant la durée de l’instance, et cesse à la date du prononcé de l’ordonnance (Cass. 3e civ., 19 déc. 2001, n° 00-14.425). Le paiement d’un loyer provisionnel constitue également un acte de reconnaissance interruptif de prescription (CA Paris, 31 mars 1966).
La suspension de la prescription
La jurisprudence refuse largement la suspension dans le contentieux du loyer renouvelé. La prescription n’est pas suspendue : ni par le fait que le loyer définitif n’est pas encore fixé (Cass. 3e civ., 9 nov. 1981) ; ni par l’exercice du droit de repentir du bailleur en cours d’instance (Cass. 3e civ., 13 mars 1985, n° 83-15.997) ; ni par une instance relative à la dénégation du droit au statut (Cass. 3e civ., 4 juill. 2012, n° 11-13.868).
En revanche, les dispositions de l’article 2239 du Code civil suspendent la prescription jusqu’à l’exécution d’une mesure d’instruction ordonnée en cours d’instance (Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 16-17.151).
Les effets de l’expiration du délai de prescription
Lorsque l’action en fixation du loyer du bail renouvelé est prescrite, la conséquence est d’une extrême rigueur : le bail se renouvelle aux mêmes conditions de loyer que celles du bail expiré (Cass. 3e civ., 28 nov. 2006, n° 05-20.436). Aucune des parties ne peut plus obtenir une modification judiciaire du loyer au titre du renouvellement. Pour le renouvellement du bail commercial, ce gel financier peut représenter un manque à gagner considérable pour le bailleur ou, à l’inverse, une protection précieuse pour le locataire.
⚠️ Attention : la prescription de l’action en fixation du loyer ne prive pas pour autant le bailleur de son droit à la révision triennale du loyer (article L. 145-38 du Code de commerce). Les deux actions sont distinctes et obéissent à des régimes de prescription indépendants.
Cas particulier : le bail issu d’un bail dérogatoire
Lorsqu’un bail commercial naît de l’expiration d’un bail dérogatoire prolongé au-delà de la durée légale, l’action en fixation du loyer est également soumise à la prescription biennale, mais le délai court non pas à la date de naissance du bail commercial, mais à compter de la date à laquelle l’une des parties a demandé l’application du statut (Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, n° 15-19.485).
Erreurs fréquentes et points de vigilance
- Confondre la date d’acceptation du principe du renouvellement et la date de prise d’effet du bail : en cas de demande du locataire, le point de départ est la date d’acceptation par acte extrajudiciaire — sauf accord des parties sur une autre date (Cass. 3e civ., 30 juin 2004, n° 03-10.661).
- Croire que la saisine de la commission de conciliation interrompt la prescription : elle n’a aucun effet sur le délai biennal. Seuls le mémoire préalable ou la citation en justice sont interruptifs.
- Négliger de saisir le juge après la notification du mémoire : le mémoire interrompt la prescription mais ne saisit pas le juge. Une assignation doit être délivrée avant l’expiration du nouveau délai biennal.
- Attendre lorsque c’est le locataire qui a demandé le renouvellement : c’est à lui d’agir. S’il attend que le bailleur prenne l’initiative, il s’expose à la prescription (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n° 15-19.940).
- Ignorer les règles spécifiques en présence d’une clause recette ou d’un loyer binaire : la saisine du juge des loyers n’est possible que dans les conditions prévues par le bail ou si l’autre partie conteste (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447). La structure du loyer de renouvellement doit être analysée en amont.
- Omettre la mention obligatoire dans le refus de renouvellement : la notification doit indiquer à peine de nullité que le locataire doit saisir le tribunal dans les deux ans (article L. 145-10 du Code de commerce).
Conclusion : la prescription biennale de l’action en fixation du loyer du bail renouvelé est un mécanisme d’une grande technicité, dont les subtilités — point de départ variable selon l’auteur de l’initiative, effets limités du mémoire, impossibilité de suspendre dans la plupart des cas — multiplient les risques de forclusion pratique. Le gel du loyer au niveau du bail expiré constitue une sanction définitive et irréversible. L’accompagnement d’un avocat spécialisé permet d’identifier les actes interruptifs utiles et de sécuriser la procédure dans les délais.
