Le bail commercial encadre la relation entre un propriétaire et un exploitant pour la location de locaux destinés à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Sa rédaction nécessite une attention particulière pour protéger les intérêts de chaque partie.
Les mentions obligatoires du bail commercial
L’identification des parties
Le bail doit préciser l’identité complète du bailleur et du preneur : nom, prénom ou dénomination sociale, adresse du siège social, numéro RCS pour les sociétés, et qualité du signataire. Pour les personnes morales, joindre un extrait Kbis récent permet de vérifier les pouvoirs du représentant.
La désignation et destination des locaux
La description des locaux comprend leur adresse exacte, leur superficie, leur configuration et les éventuelles dépendances (cave, parking, réserve). La destination des lieux définit l’activité autorisée dans les locaux. Cette clause détermine la nature du commerce exploitable et doit être rédigée avec précision pour éviter tout litige ultérieur.
La durée du bail
Le bail commercial s’établit pour une durée minimale de neuf ans. Le preneur bénéficie d’un droit de résiliation triennale, sauf convention contraire. Le bail peut également être conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou être dérogatoire (durée maximale de trois ans, mais alors le bail échappe au statut des baux commerciaux).
Le montant du loyer et ses modalités
Le bail précise le loyer initial, sa périodicité de paiement et les modalités de révision. La clause d’indexation, généralement basée sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), doit respecter les dispositions légales en vigueur.
Les clauses de répartition des charges et travaux
Les charges locatives
Le bail détaille la répartition des charges entre bailleur et preneur : taxes foncières, taxe sur les bureaux, charges de copropriété, assurance de l’immeuble. La loi Pinel de 2014 impose un inventaire précis des catégories de charges, impôts et taxes liés au bail.
La répartition des travaux
Le bail distingue les travaux relevant du propriétaire (gros œuvre, toiture, façade) de ceux incombant au locataire (entretien courant, réparations locatives). Les travaux prescrits par l’administration et les mises aux normes font l’objet d’une répartition spécifique.
L’état des lieux
Un état des lieux contradictoire doit être établi lors de l’entrée et de la sortie du locataire. Ce document, annexé au bail, décrit précisément l’état du local et de ses équipements. Son absence fait présumer que le preneur a reçu les locaux en bon état.
Les clauses financières complémentaires
Le dépôt de garantie
Le bail précise le montant du dépôt de garantie, les conditions de sa restitution et les cas de retenue autorisés. En pratique, le dépôt de garantie représente souvent 1 à 3 mois de loyer HT et HC. Si le dépôt de garantie est supérieur à 2 termes de loyer, il doit produire des intérêts au profit du locataire (article L. 145-40 du Code de commerce).
Le pas-de-porte et droit d’entrée
Si un pas-de-porte est prévu, le bail doit qualifier sa nature : supplément de loyer, indemnité pour dépréciation du local ou contrepartie d’avantages commerciaux. Cette qualification détermine son régime fiscal et comptable.
Les clauses relatives à l’exploitation
La clause de garantie solidaire
En cas de cession du bail ou de sous-location autorisée, le cédant peut rester garant solidaire du paiement des loyers. La durée et l’étendue de cette garantie doivent être précisées.
Les conditions de cession et sous-location
Le bail définit les conditions dans lesquelles le preneur peut céder son droit au bail ou sous-louer. La clause de cession ne peut interdire la cession à l’acquéreur du fonds de commerce exploité dans les lieux.
La clause résolutoire
Cette clause prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire (impayés, défaut d’assurance, non-respect de la destination). Elle doit mentionner un délai de régularisation d’au moins un mois après commandement.
Les points de vigilance lors de la rédaction
La conformité réglementaire
Vérifier la conformité du local avec sa destination (autorisation d’exploitation commerciale, respect du PLU, accessibilité PMR). S’assurer que l’activité envisagée est compatible avec le règlement de copropriété le cas échéant.
La précision des clauses financières
Détailler le calcul de la révision du loyer, prévoir les modalités de plafonnement et déplafonnement. Anticiper les conséquences d’un changement d’indice de référence ou de sa suppression.
L’équilibre contractuel
Éviter les clauses déséquilibrées susceptibles d’être requalifiées ou annulées. Respecter les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, notamment concernant la durée minimale et le droit au renouvellement.
Les annexes indispensables
Joindre systématiquement : l’état des lieux d’entrée, le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques et pollutions, le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale si applicable.
La clause de non-concurrence
Si une clause de non-concurrence est prévue, définir précisément son périmètre géographique, sa durée et les activités concernées. Cette clause doit rester proportionnée aux intérêts légitimes du bailleur.
Les spécificités selon le type de local
Les centres commerciaux
Les baux en centre commercial comportent des clauses spécifiques : contribution aux charges communes, respect du règlement intérieur, horaires d’ouverture, participation aux animations commerciales.
Les locaux monovalents
Pour les locaux construits ou aménagés pour une activité spécifique, prévoir les conditions de remise en état et la prise en charge des travaux de reconversion en fin de bail.
La location-gérance
En cas de location-gérance du fonds de commerce, coordonner les clauses du bail commercial avec celles du contrat de location-gérance pour éviter toute contradiction.
La rédaction d’un bail commercial nécessite une analyse approfondie de la situation des parties et de leurs objectifs. Un bail bien rédigé prévient les litiges et sécurise la relation locative sur le long terme. Le recours à un professionnel du droit permet d’adapter les clauses aux spécificités de chaque situation tout en respectant le cadre légal applicable.
