Découvrez les règles du bail professionnel : durée minimum de 6 ans, obligations du locataire et du bailleur, révision du loyer, résiliation et sous-location. Guide complet. 

Le bail professionnel : un contrat particulier pour les professions libérales 

Le bail professionnel constitue une forme particulière de location immobilière, distincte du bail commercial et du bail d’habitation. Ce contrat s’adresse spécifiquement aux professionnels libéraux qui exercent leur activité dans des locaux dédiés à un usage professionnel exclusif. 

Définition du bail professionnel et nature juridique 

La définition du bail professionnel recouvre un contrat de location par lequel un bailleur met à disposition d’un locataire un local destiné à un usage exclusivement professionnel. 

Ce régime juridique, encadré par les articles 57 A à 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, se distingue par sa souplesse et son adaptation aux besoins spécifiques des professions libérales. 

Champ d’application : quelles professions sont concernées ? 

Les professions libérales réglementées 

Le bail professionnel s’adresse en premier lieu aux professions libérales réglementées, notamment : 

• Les avocats 

• Les notaires 

• Les experts-comptables 

• Les médecins 

• Les architectes 

• Les géomètres-experts 

• Les commissaires aux comptes 

• Les vétérinaires 

• Les infirmiers  

• Les professionnels du médical et paramédical (ostéopathes)  

Les professions libérales non réglementées 

Ce régime s’applique également aux professions libérales non réglementées, dès lors que l’activité revêt un caractère intellectuel et indépendant : 

• Les consultants 

• Les formateurs indépendants 

• Les psychologues 

• Les traducteurs 

• Les graphistes 

Condition d’application : l’usage professionnel exclusif 

L’application des règles du bail professionnel nécessite que les locaux soient utilisés exclusivement pour l’exercice de l’activité professionnelle. Toute utilisation mixte, notamment à des fins d’habitation ou d’exploitation d’un fonds de commerce, exclut l’application de ce régime et peut conduire à la requalification du contrat. La qualité des locaux et leur conformité à l’usage professionnel déclaré constituent des éléments déterminants. 

Les caractéristiques du bail professionnel 

La durée minimum du bail professionnel : six ans 

La loi impose une durée minimum de six ans pour le bail professionnel. Cette durée offre au locataire une stabilité suffisante pour développer son activité, tout en restant plus courte que celle du bail commercial (neuf ans minimum). 

Les parties peuvent librement convenir d’une durée supérieure à six ans. En revanche, toute stipulation prévoyant une durée inférieure serait réputée non écrite, la durée minimum bail professionnel de six ans s’appliquant alors automatiquement. 

Le renouvellement du bail 

À l’expiration du terme, le bail professionnel ne se renouvelle pas automatiquement. Trois situations peuvent se présenter : 

• Le bailleur donne congé dans les formes et délais prévus : le bail prend fin 

• Le locataire donne congé : le bail prend fin 

Aucune des parties ne donne congé : le bail se poursuit par tacite reconduction pour une nouvelle période de six ans. 

N.B. : le bail professionnel, contrairement au bail commercial, ne prévoit pas de droit au renouvellement pour le locataire. Ainsi, le locataire ne peut prétendre, à défaut de droit au renouvellement, au versement d’une indemnité d’éviction. 

Les règles applicables au bail professionnel 

Le loyer du bail professionnel : libre fixation et révision 

Le montant du loyer bail professionnel initial est librement fixé par les parties. Cette liberté contractuelle permet une négociation adaptée aux caractéristiques du bien et du marché local. 

La révision du loyer en cours de bail obéit aux règles suivantes : 

• Si le bail prévoit une clause de révision du loyer, celle-ci s’applique selon les modalités contractuelles. 

• En l’absence de clause, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail. 

La résiliation du bail professionnel : délais et formalités 

Le locataire bénéficie d’une grande souplesse pour mettre fin au bail. Il peut donner congé à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de six mois. Ce congé doit être notifié par acte d’huissier ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception. 

Le bailleur peut également donner congé, mais uniquement à l’échéance du bail. Il doit respecter un préavis de six mois par acte d’huissier ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Contrairement au bail commercial, le bailleur n’est tenu au versement d’aucune indemnité d’éviction bail professionnel. 

Le bailleur peut donc donner congé à l’échéance du bail professionnel pour négocier un nouveau loyer avec le locataire. 

Les obligations du locataire : charges et réparations 

Les obligations du locataire bail professionnel en matière de charges et de réparations relèvent de la liberté contractuelle. Le contrat doit préciser : 

• Les charges supportées par le locataire ; 

• Les obligations relatives à l’entretien, aux réparations et aux travaux de l’immeuble et des locaux loués par le locataire ; 

• Plus généralement, l’ensemble des obligations du preneur et du bailleur. 

En l’absence de stipulation contractuelle, les règles du droit commun s’appliquent : les grosses réparations incombent au bailleur (article 606 du Code civil), tandis que les réparations locatives et de menu entretien constituent des obligations du locataire (article 1754 du Code civil). Néanmoins, sauf stipulations contraires, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que (i) par vétusté ou (ii) force majeure (Article 1755 du Code civil). 

La sous-location du bail professionnel et les conditions de cession 

L’article 1717 du Code civil dispose que le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. 

Le contrat de bail professionnel peut donc interdire la sous-location et la cession du droit au bail. 

La possibilité de soumettre le bail au statut des baux commerciaux 

Les parties disposent de la faculté de soumettre conventionnellement le bail au statut des baux commerciaux. Cette option présente des avantages et des inconvénients qu’il convient d’apprécier et d’étudier avant de signer. 

L’application du statut des baux commerciaux offre au locataire certains avantages : 

• Un droit au renouvellement du bail ; 

• Le droit à percevoir une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement par le bailleur ; 

• Une durée minimale de neuf ans ; 

• L’accès aux dispositions du statut des baux commerciaux sur la révision du loyer ; 

• Plus généralement, un cadre normatif plus contraignant pour le bailleur, notamment s’agissant des charges refacturables ou du dépôt de garantie. 

Les modalités de l’option 

Le choix du statut (bail commercial ou bail professionnel) doit être expressément stipulé dans le contrat de bail, et la clause doit être rédigée par un professionnel pour écarter le risque d’une requalification. 

Les particularités fiscales et comptables 

• La déductibilité des loyers 

Les loyers versés au titre d’un bail professionnel constituent des charges déductibles du résultat professionnel. Cette déduction s’effectue selon les règles applicables à la catégorie d’imposition du professionnel (BNC pour les professions libérales). 

• Le dépôt de garantie 

Le dépôt de garantie, librement négocié entre les parties, représente généralement l’équivalent de deux à trois mois de loyer. Ce montant reste inscrit à l’actif du bilan du locataire et ne constitue pas une charge déductible. 

• Les travaux d’aménagement 

Les travaux d’aménagement réalisés par le locataire peuvent être amortis selon leur nature : 

• Les agencements et installations amortissables sur leur durée d’utilisation 

• Les travaux de remise en état déductibles immédiatement 

• Les améliorations amortissables sur la durée résiduelle du bail 

Urbanisme et bail professionnel 

Les règles d’urbanisme méritent une attention particulière lors de la conclusion du contrat. Le locataire et le bailleur doivent vérifier que la destination et l’usage des locaux autorisent l’exercice de l’activité professionnelle du locataire. 

Les litiges et contentieux 

La compétence  juridictionnelle 

Les litiges relatifs aux baux professionnels relèvent de la compétence du tribunal judiciaire. Cette juridiction connaît de l’ensemble des contestations portant sur l’exécution, le renouvellement ou la résiliation du bail. 

Les principaux motifs de contentieux 

Les litiges portent fréquemment sur : 

• La qualification du bail et son régime applicable 

• Le montant et la révision du loyer bail professionnel 

• La répartition des charges et des travaux 

• Les conditions de résiliation  

• La restitution du dépôt de garantie 

La résiliation judiciaire 

En cas de manquement grave aux obligations contractuelles, chaque partie peut solliciter la résiliation judiciaire du bail. Le juge apprécie souverainement la gravité du manquement. 

Conseils pratiques pour la rédaction du bail professionnel 

Les clauses indispensables du bail professionnel 

Un bail professionnel bien rédigé doit notamment comporter : 

• L’identification précise des parties et des locaux loués 

• La destination des locaux et l’usage professionnel exclusif autorisé 

• La durée minimum bail professionnel (six ans minimum) 

• Le montant du loyer et les modalités de paiement 

• Les conditions de révision du loyer 

• La répartition des charges et les obligations du locataire notamment s’agissant des travaux d’entretien et des réparations 

• Les conditions de résiliation bail professionnel et notamment l’état de restitution des locaux 

• Le montant du dépôt de garantie 

Les clauses recommandées 

Il est recommandé d’ajouter des clauses relatives à : 

• L’état des lieux d’entrée et de sortie 

• Les travaux autorisés et interdits 

• Les conditions d’assurance 

• Les modalités de sous-location et les conditions de cession du bail 

• La clause résolutoire en cas de non-paiement 

• La clause de révision du loyer avec référence à un indice 

Le recours à un professionnel 

La rédaction d’un bail professionnel mérite l’attention d’un avocat ou d’un notaire. Ces professionnels peuvent adapter le contrat aux besoins spécifiques de chaque situation et prévenir les contentieux futurs par une rédaction précise des clauses contractuelles. Ils peuvent notamment conseiller sur les caractéristiques bail professionnel les plus adaptées à chaque situation et sur les règles applicables. 

Synthèse des règles applicables au bail professionnel 

Le bail professionnel offre un cadre juridique adapté aux professions libérales. Sa définition précise et ses caractéristiques spécifiques en font un outil contractuel qui permet aux professionnels de disposer de locaux dédiés à leurs activités dans des conditions particulières. 

Les règles du bail professionnel se distinguent par leur souplesse : liberté de fixation du loyer, durée minimum de six ans, faculté de résiliation à tout moment pour le locataire, (mais absence d’indemnité d’éviction en cas de congé donné par le bailleur). Ces éléments constituent autant d’avantages pour les professionnels libéraux qui souhaitent exercer leurs activités dans des locaux adaptés sans supporter les contraintes du statut des baux commerciaux. 

La maîtrise des obligations du locataire, des conditions de résiliation, des règles de sous-location et des modalités de révision du loyer permet d’optimiser la gestion du bail professionnel et de prévenir les contentieux. Un accompagnement juridique lors de la rédaction du contrat garantit la sécurité juridique de l’opération et la protection des intérêts de chaque partie.