Le renouvellement d’un bail commercial obéit à des règles précises établies par le statut des baux commerciaux. Cette procédure encadrée permet au locataire de poursuivre son activité dans les mêmes locaux, à certaines conditions. Ci-après les différentes étapes à respecter pour mener à bien le renouvellement du bail commercial. 

Étape 1 : Vérifier que le locataire bénéficie du droit au renouvellement 

Avant d’engager toute démarche, le locataire doit s’assurer qu’il remplit les conditions requises pour bénéficier du droit au renouvellement prévu par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. 

Les conditions tenant au bail 

Le bail doit relever du statut des baux commerciaux, c’est-à-dire être conclu pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal. La durée minimale de neuf ans doit avoir été respectée, sauf exceptions prévues par la loi. 

Les conditions tenant au locataire 

Le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Il doit également exploiter effectivement le fonds dans les locaux loués. L’absence d’exploitation d’un fonds de commerce ou l’exploitation par un tiers non autorisé peut entraîner la perte du droit au renouvellement. 

Certaines hypothèses pourront fonder un refus de renouvellement du bailleur sans indemnité d’éviction, et notamment : 

• Les manquements graves aux obligations contractuelles 

• L’absence d’exploitation d’un fonds de commerce 

• L’absence d’immatriculation régulière 

Étape 2 : Solliciter le renouvellement en respectant les délais et les règles de forme  

Les délais impartis au locataire pour solliciter le renouvellement 

La demande de renouvellement doit être notifiée : 

• A défaut de congé, dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ; 

• Soit, le cas échéant, à tout moment au cours de la tacite prolongation du bail. 

N.B. : la demande en renouvellement doit être notifiée avant l’écoulement du délai de douze ans pour permettre au locataire de conserver le bénéfice du plafonnement ainsi que le bénéfice du dispositif du lissage instauré par la loi ACTPE dite « Pinel ». 

La forme de la demande en renouvellement 

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. 

L’acte extrajudiciaire sera privilégié par le locataire averti pour s’assurer de la date de la notification et de la délivrance. 

Le contenu de la demande 

La demande de renouvellement doit préciser : 

• L’identité complète du locataire 

• La désignation des locaux loués 

• La référence au bail commercial en cours 

• La volonté expresse d’obtenir le renouvellement 

• Et, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa 4 de l’article L145-10 du Code de commerce 

Étape 3 : Négocier éventuellement les conditions du bail renouvelé  

Une fois la demande de renouvellement notifiée, il peut s’ouvrir une phase de négociation entre les parties sur les conditions du nouveau bail, et notamment la fixation du loyer. 

Chaque partie dispose en effet d’un délai de deux ans à compter de la date d’effet de la demande pour solliciter la fixation du loyer de renouvellement par le Juge des loyers commerciaux. 

A défaut d’accord des parties, le locataire doit évaluer la valeur locative des locaux loués et agir en fonction de ladite valeur car : 

• Soit la valeur locative à la date du renouvellement est inférieure au montant du loyer du bail expiré : dans ce cas le locataire a intérêt à solliciter la fixation du loyer de renouvellement à la baisse ;  

• Soit la valeur locative à la date du renouvellement est supérieure au montant du loyer du bail expiré ; dans cette hypothèse le locataire a intérêt à attendre l’expiration du délai de deux ans. 

En cas d’accord des parties, un avenant de renouvellement du bail commercial est signé. 

Étape 4 : Saisir le juge des loyers commerciaux et obtenir la fixation du loyer de renouvellement 

La saisine du Juge des loyers commerciaux 

Lorsque les parties ne parviennent pas à s’entendre sur les conditions du renouvellement, une procédure spécifique est applicable pour faire fixer le loyer de renouvellement. 

Le locataire devra suivre cette procédure notamment s’il souhaite obtenir une baisse de loyer car la valeur locative est inférieure au loyer en cours à la date du renouvellement. 

Le locataire doit saisir le Juge des loyers commerciaux en suivant les étapes suivantes :  

1° Notifier un mémoire préalable par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le mémoire doit être signé par l’avocat du locataire et doit comprendre les explications de fait et de droit qui motivent la demande de fixation du loyer de renouvellement. 

2° Assigner le bailleur devant le Juge des loyers commerciaux après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par le bailleur du premier mémoire ; la constitution d’avocat est obligatoire ; 

N.B. : pendant toute la durée de la procédure, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix « ancien », c’est-à-dire au montant du loyer contractuel. 

La procédure devant le Juge des loyers commerciaux 

Après échange des mémoires, le Juge des loyers commerciaux ordonne d’usage avant dire droit une expertise judiciaire aux fins de recevoir l’avis d’un expert sur la valeur locative des locaux loués. 

L’expertise se déroule de manière contradictoire et une visite des locaux en présence de l’expert marque le début de la mesure. 

Une fois que l’expert a reçu l’avis des parties sur sa note de synthèse, celui-ci dépose son rapport au Juge des loyers. 

Les Parties sont alors invitées par le Juge des loyers commerciaux à produire leurs derniers mémoires et une audience est fixée. 

N.B. : une mesure de médiation peut également être ordonnée à différent stade de la procédure. 

La décision du Juge des loyers commerciaux et le droit des parties d’interjeter appel 

Le Juge des loyers commerciaux fixe le prix du bail renouvelé par un jugement.  

La fixation du loyer est rétroactive à la date de prise d’effet du nouveau bail, mais le Juge des loyers commerciaux n’a toutefois aucune compétence pour condamner une partie à rembourser un trop-perçu ou un arriéré de loyer qui résulteraient de la fixation. 

Le Juge des loyers commerciaux a une compétence exclusive et stricte : celle de fixer le loyer de renouvellement. Il ne peut donc aucunement modifier les autres conditions locatives, le bail se renouvelant par principe aux mêmes clauses et conditions. 

Les décisions rendues en matière de renouvellement de bail commercial peuvent faire l’objet d’un appel. Le délai d’appel est d’un mois à compter de la signification du jugement. La cour d’appel statue souverainement sur l’appréciation de la valeur locative et les éventuels motifs de déplafonnement, à l’instar du Juge des loués commerciaux. 

Étape 5 : La rédaction éventuelle d’un acte de renouvellement et l’exercice éventuel du droit d’option par le bailleur ou le preneur  

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, le Jugement ou l’arrêt fixant le prix du nouveau bail vaut bail. 

Il sera précisé que dans ce même délai, soit au plus tard un mois qui suit la signification de la décision définitive, le bailleur et le preneur bénéficient d’un droit d’option, c’est-à-dire : 

• le locataire peut renoncer au renouvellement ; il restera alors redevable au titre de son occupation d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif et il peut restituer les locaux loués au bailleur ; 

• le bailleur peut refuser le renouvellement, cette décision impliquant en principe le droit du preneur à percevoir une indemnité d’éviction ; le preneur sera alors redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par le Tribunal. 

A défaut d’exercice du droit d’option par le bailleur ou le preneur, le bail sera définitivement renouvelé au prix fixé par la décision définitive. 

Conclusion 

Le renouvellement d’un bail commercial suit une procédure encadrée qui protège les intérêts du locataire. Le respect des délais et des formalités constituent un impératif pour préserver ses droits. La complexité des règles applicables, notamment en matière de fixation du loyer, justifie souvent l’intervention d’un conseil juridique spécialisé, outre celle d’un expert qui pourra remettre un avis de valeur amiable au preneur.  

Anticiper la fin du bail, étudier la valeur locative et les options ouvertes au locataire et se faire accompagner par un professionnel du droit constituent les meilleures garanties d’un renouvellement réussi.