Quels éléments de comparaison retenir pour déterminer la valeur locative des locaux loués à une pharmacie ?
Les principes applicables à la détermination de la valeur locative des pharmacies
L’article L145-33 du Code de commerce dispose que la valeur locative est déterminée d’après les critères suivants :
- Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; »
Aux termes de l’article R145-7 du Code de commerce, il est précisé que :
« Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ».
📌 À retenir : L’appréciation de la valeur locative se fait donc en pratique avec les prix pratiqués dans le voisinage ; le Code de commerce impose dans ce cadre de tenir compte de la destination des lieux loués et les prix retenus doivent concerner des locaux équivalents s’agissant de la destination qui est visée à l’article R.145-5 du même Code.
L’approche économique du loyer des pharmacies
Le taux d’effort acceptable pour une pharmacie est faible ; « de l’ordre de 1,5 à 2 % pour des officines réalisant un chiffre d’affaires inférieur à 750 000 € » et « de l’ordre de 2,50 à 3 % pour les pharmacies urbaines réalisant un chiffre d’affaires voisin du million d’euros » (Étude Les fonds de commerce de pharmacie, Antoine VASSELIN, Gazette du Palais du 17 juillet 2010).
L’explication tient par le fait que les marges des pharmaciens sont relativement faibles, notamment sur les ventes des médicaments les plus chers et des médicaments génériques mis sur le marché. C’est la raison pour laquelle les pharmacies qui ouvrent sont plus importantes en termes de surface, pour offrir à la vente un plus grand nombre de références de parapharmacies.
Évolution du secteur à Paris
L’APUR a notamment mis en exergue qu’à Paris, « en dehors des nouveaux quartiers, on constate une diminution, assez lente, de leur nombre depuis 20 ans (-190 officines). Celles qui ferment sont principalement de petites pharmacies qui n’ont pas su s’adapter aux nouvelles demandes de leur clientèle. Il existe, en effet, une demande croissante pour la parapharmacie et pour les produits de bien-être au-delà du soin médical. Les pharmacies qui ouvrent sont, en général, plus grandes et consacrent une surface de rayon plus importante à la parapharmacie » (Etude APUR, Les commerces à Paris en 2023)
Les nouvelles locations et les renouvellements déplafonnés qui constituent des prix du voisinage tiennent compte du taux d’effort acceptable pour le locataire, s’agissant d’accord entre deux parties, les pharmaciens signataires ayant bien conscience de l’enjeu économique que constitue le loyer pour la pérennité de leur activité et pour la valorisation de leur fonds de commerce.
⚠️ Conséquence importante : en pratique, les références portant sur des pharmacies peuvent faire ressortir des prix unitaires inférieurs à celles portant sur d’autres activités commerciales, telles que le prêt-à-porter, l’alimentation, la restauration ou encore l’optique, pour des locaux similaires et situés dans la même artère commerçante.
Loyer de renouvellement des pharmacies : les termes de comparaison portent sur des pharmacies
Compte tenu de ce qui précède, il est impératif que la valeur locative de locaux destinés à une activité de pharmacie soit évaluée lors du renouvellement grâce à des éléments de comparaison portant sur des pharmacies.
La fixation judiciaire du loyer intervenant en application des dispositions du Code de commerce, sauf stipulations contractuelles particulières, le juge des loyers et l’expert doivent nécessairement prendre en considération la destination des lieux pour fixer les loyers des baux révisés ou renouvelés des pharmacies, et retenir les nouvelles locations, les renouvellements amiables et les fixations judiciaires du voisinage portant sur des locaux à destination de pharmacies.
En l’absence de références pharmacies : à défaut de prix portant sur des pharmacies, des prix du voisinage portant sur d’autres activités pourront être retenus, ces prix devant toutefois être corrigés pour tenir compte de la différence au titre de l’activité exercée. Des corrections peuvent également être justifiées en raison de la différence entre les surfaces des termes de comparaison et les locaux évalués.
