La réduction du droit d’entrée en cas de résiliation judiciaire du bail commercial pour manquement grave du bailleur à ses obligations
« S’agissant (…) du droit d’entrée fixé contractuellement à la somme de 72.000 euros, c’est par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge a limité la somme due par le preneur à 8.000 euros correspondant au droit d’entrée calculé prorata temporis sur une année, étant rappelé que le bail conclu le 04 septembre 2019 a été résilié judiciairement à la date du 28 janvier 2021 pour manquement grave du bailleur à ses obligations » – Cour d’appel de Bordeaux, 24 novembre 2025, n° 23/05722
📌 La réduction en dépit des stipulations contractuelles
Dans cette affaire, le bailleur soutenait que, nonobstant la résiliation judiciaire du bail une année après sa prise d’effet, le droit d’entrée ne pouvait faire l’objet d’une réduction car il était stipulé payable par le preneur au jour de la signature du bail et « définitivement acquis » au bailleur.
⚠️ Position de la Cour d’appel : La cour d’appel de Bordeaux considère néanmoins que le droit d’entrée versé par le locataire doit faire l’objet d’une réduction en application des dispositions du 3ème alinéa de l’article 1229 du Code civil et que ledit droit doit être calculé prorata temporis compte tenu de la durée effective du bail.
Les conséquences pratiques
Il convient donc de s’interroger, chaque fois que la résiliation judiciaire est susceptible d’intervenir en raison d’un manquement du bailleur à ses obligations, sur l’éventuelle restitution du droit d’entrée versé à la signature du bail commercial que pourrait obtenir le preneur compte tenu de la résiliation.
Lien vers la décision : Cour d’appel de Bordeaux, 24 novembre 2025,23/05722
