Le classement en ZTI peut-il constituer un motif de déplafonnement ?
Définition et conséquences de la ZTI
Une zone touristique internationale (ZTI) est un périmètre délimité par arrêté permettant aux commerçants d’ouvrir le dimanche et de déroger au principe du repos dominical des salariés.
📌 Qui est concerné ?
Les employeurs concernés sont exclusivement les établissements de vente au détail qui mettent à disposition des biens et des services, situés dans les ZTI.
Ces zones permettent également d’ouvrir en soirée, de 21 heures à minuit.
ZTI et déplafonnement du loyer de renouvellement : position du Juge des loyers commerciaux de Paris
La modification des facteurs locaux de commercialité est susceptible d’entraîner le déplafonnement du loyer de renouvellement si cette modification est jugée notable et qu’il est démontré l’impact favorable pour l’activité exercée par le locataire.
Les juridictions examinent avec attention la réalité et l’ampleur des modifications invoquées. Elles vérifient que ces changements ont pu profiter au locataire concerné, et non simplement au quartier en général, en s’appuyant sur rapport d’expertise judiciaire contradictoire. S’agissant du classement de locaux dans la zone touristique internationale Champs Elysées Montaigne, le Juge des loyers commerciaux de Paris avait jugé :
« il n’est pas démontré que le classement de l'[Adresse] en zone touristique internationale est susceptible de générer une augmentation significative du flux de chalands ».
ZTI et déplafonnement du loyer de renouvellement : position de la cour d’appel de Paris
Dans un arrêt en date du 28 mars 2024, la cour d’appel de Paris a considéré que le classement en zone touristique international est susceptible de constituer – avec d’autres modifications des facteurs locaux de commercialité – un motif de déplafonnement.
La cour d’appel de Paris considère en effet que :
⚖️ Décision de la Cour d’appel :
« la classification du secteur où se situe le local loué en zone touristique internationale à compter de l’arrêté du 26 septembre 2015, n’a pu qu’avoir une incidence favorable sur l’activité de la SARL Karatt, de vente de détails de produits de luxe, en lui permettant des horaires d’ouverture élargis, lui permettant d’accueillir la clientèle internationale du secteur, touristique ou d’affaires, à fort pouvoir d’achat en soirée et les dimanches ».
💡 À retenir : Cette décision nous rappelle qu’en matière de fixation judiciaire de loyer renouvellement, tout est question d’appréciation des faits par la juridiction saisie ; il appartient en effet à celle-ci d’apprécier, en fonction de l’activité exercée par le locataire, mais aussi en fonction de la zone touristique, si le classement en ZTI est susceptible d’augmenter significativement le flux de chalands et dès lors constituer – ou non – un motif de déplafonnement.
⚖️ Lien vers la décision : Cour d’appel de Paris, Pôle 5 ch. 3, 28 mars 2024, n°21/13983
