Loyer du bail commercial renouvelé consenti à une profession libérale : application des règles relatives aux locaux à l’usage exclusif de bureaux ?
Aux termes de l’article R.145-11 du Code de commerce, « le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ».
⚠️ Point clé : Les dispositions de l’article R.145-11 du Code de commerce, applicables aux locaux à usage exclusif de bureaux, sont exclusives de tout plafonnement.
S’agissant des baux commerciaux consentis pour l’exercice des professions libérales, la question de la fixation du loyer de renouvellement en application des dispositions de l’article R.145-11 se pose en pratique car ces professions sont essentiellement des professions intellectuelles ; en outre le dépôt outre la livraison de marchandises ne constitue pas l’essentiel de leurs activités contrairement aux commerçants.
La Cour de cassation a, dans un arrêt en date du 18 décembre 2025, (i) rappelé les principes fondamentaux pour rechercher si les règles de l’article R.145-11 du Code de commerce sont applicables et (ii) précisé qu’une profession libérale peut être soumises aux dispositions de droit commun relatives à la fixation du loyer de renouvellement.
Loyer de renouvellement du bail commercial des professions libérales : référence à l’activité prévue par le bail
La Cour de cassation a rappelé qu’il convient de se référer, pour déterminer si l’article R.145-11 est applicable, à l’activité prévue par le bail, c’est-à-dire la destination, et non à l’activité effectivement exercée par le locataire.
« la cour d’appel a énoncé, à bon droit, que, pour établir si les locaux, objet du bail, étaient à usage exclusif de bureaux, il convenait de se référer, non pas à l’activité effectivement exercée par le locataire, mais à l’usage prévu par le bail (…) »
Loyer de renouvellement du bail commercial des professions libérales : l’usage exclusif de bureaux ne peut s’appliquer en cas de dépôt et de livraison potentiel de marchandises
La Cour de cassation précise que les professions libérales ne sont pas que des professions essentiellement intellectuelles ; elles sont aussi des professions manuelles notamment s’agissant des activités de soins, « telles celles des infirmiers, dentistes, vétérinaires, et masseurs-kinésithérapeutes« .
De surcroît, les locaux loués par ces professionnels peuvent servir au dépôt et à la livraison de marchandises.
A titre d’illustration, « les vétérinaires proposent des produits alimentaires ou de soins pour les animaux ».
📌 Conséquence juridique : S’agissant d’un bail commercial consenti pour l’exercice d’une profession libérale sans précision de ladite profession, il ne peut être fait application des dispositions de l’article R.145-11 du Code de commerce applicables aux locaux à usage exclusif de bureaux.
La Cour invite donc les rédacteurs, pour déterminer les règles applicables au loyer de renouvellement, à préciser dans le destination, quelle profession libérale sera exercée dans les locaux loués.
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