La nullité de la vente pour méconnaissance du droit de préférence du locataire
L’article L.145-46-1 du Code de commerce accorde au locataire d’un bail commercial un droit de préférence lors de la vente des locaux qu’il occupe. Le non-respect de cette prérogative par le bailleur expose la vente à une action en nullité. Encore faut-il que l’action en nullité de la vente soit intentée dans le délai de prescription.
Le droit de préférence : un mécanisme protecteur du locataire sanctionné par la nullité de la vente
L’article L.145-46-1 du Code de commerce prévoit un droit de préférence pour le locataire qui s’est vu consentir un bail commercial en cas de vente des locaux.
📌 Procédure du droit de préférence :
- Le propriétaire doit informer le locataire par lettre recommandée avec AR ou remise en main propre
- La notification doit indiquer le prix et les conditions de vente (à peine de nullité)
- Le locataire dispose d’un mois pour se prononcer
- En cas d’acceptation : 2 mois pour réaliser la vente (ou 4 mois si recours à un prêt)
Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
L’article L.145-46-1 du Code de commerce prévoit en outre que ce droit ne s’applique pas dans certaines hypothèses, lesquelles ont été précisées par la jurisprudence.
Cas d’exclusion du droit de préférence :
- Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial
- Cession unique de locaux commerciaux distincts
- Cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial
- Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux
- Cession d’un local au conjoint, ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint
Le droit de préférence : un mécanisme protecteur soumis à la prescription biennale du statut des baux commerciaux
Par une décision en date du 18 décembre 2025, la Cour de cassation a précisé que l’action en nullité de la vente de locaux commerciaux fondée sur la méconnaissance du droit de préférence est une action exercée en vertu du statut des baux commerciaux, et que par conséquent elle est soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 du Code de commerce.
10. Aux termes de l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.
11. Il en résulte, d’une part, que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité, d’autre part, que l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code.
⚠️ À retenir : Le locataire bénéficiant d’un bail commercial doit agir rapidement s’il a connaissance d’une vente des locaux loués au mépris des dispositions de l’article L.145-46-1 du Code de commerce et solliciter la nullité de la vente. Le délai de prescription est de 2 ans.
Lien vers la décision : Cass., 3ème civ. 18 décembre 2025, n°24-10.767
