Les conséquences du défaut d’immatriculation du locataire sur le bail commercial
L’immatriculation au registre du commerce constitue une formalité administrative que certains locataires négligent. Cette omission produit des effets juridiques importants sur les droits attachés au bail commercial, notamment en matière de droit au renouvellement et d’indemnité d’éviction. Le statut des baux commerciaux subordonne en effet expressément le bénéfice de ses protections au respect des conditions d’application du statut, dont l’immatriculation fait partie intégrante.
⚠️ Point d’attention : Le défaut d’immatriculation peut entraîner la perte totale des protections du statut des baux commerciaux, y compris le droit au renouvellement et son corollaire, le droit à percevoir une indemnité d’éviction.
L’immatriculation au registre du commerce : une condition du droit au renouvellement du bail commercial
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, protège les locataires exploitant un fonds de commerce ou artisanal. Cette protection s’accompagne d’obligations, dont celle de l’immatriculation au registre du commerce.
L’article L.145-1 dispose en effet que :
Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce (…)
Ainsi que l’a précisé la Cour d’appel de Paris dans un arrêt en date du 4 avril 2024 :
Il ressort des articles L. 145-1 et L. 145-8 du code de commerce que le bénéfice du statut des baux commerciaux, notamment le droit au renouvellement du bail commercial est conditionné par l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés, que cette immatriculation doit s’apprécier local par local, être effectuée à l’adresse des lieux loués (…).
En cas de pluralité d’établissements, le commerçant doit être immatriculé pour son établissement principal et inscrit en complément pour chacun des établissements secondaires.
Dès lors, en application des articles L.145-1 et L.145-8 du Code de commerce, le commerçant qui n’est pas immatriculée à l’adresse des locaux loués perd le bénéfice des dispositions du statut des baux commerciaux et notamment le droit au renouvellement de son bail.
L’immatriculation au registre du commerce : une condition du droit au renouvellement du bail commercial qui s’apprécie à la date de délivrance du congé
La condition de l’immatriculation s’apprécie à la date de délivrance du congé par le Bailleur.
Aux termes du même arrêt, la cour d’appel de Paris a rappelé que :
Le locataire doit être immatriculé à la date de délivrance du congé délivré par le bailleur, la preuve de ces éléments incombant au locataire s’il veut bénéficier du droit au statut.
Ainsi, une fois le congé délivré par le bailleur, le locataire ne peut plus régulariser.
📌 À retenir : Le locataire doit donc s’assurer tout au long de la vie du bail commercial qu’il est bien immatriculé au registre du commerce et des sociétés à l’adresse des locaux loués.
La sanction du défaut d’immatriculation : absence de droit au renouvellement du bail commercial et perte du droit à indemnité d’éviction
Le Locataire qui n’est pas immatriculé lors de la délivrance du congé perd le droit au renouvellement de son bail, mais également le droit à percevoir une indemnité d’éviction car celle-ci est le corollaire de l’indemnité d’éviction.
La cour d’appel de Paris a à ce titre rappelé que :
Le preneur qui n’est pas immatriculé à la date du congé n’a donc pas droit au renouvellement de son bail ni droit au paiement de l’indemnité d’éviction, et est occupant sans droit ni titre à compter de la date d’effet du congé.
📌 À retenir :
Le bailleur qui s’aperçoit que le locataire n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés à l’adresse des lieux loués peut dénier le droit au renouvellement du locataire et le droit à indemnité d’éviction par un congé-dénégation. Il pourra ensuite agir en validité du congé et obtenir l’expulsion du locataire sans indemnité si le locataire ne justifie pas d’une immatriculation régulière à la date de délivrance du congé.
Lien vers la décision : Cour d’appel de Paris, Pôle 5 ch. 3, 4 avril 2024, n°21/14780
