Remise en état des locaux à la fin du bail commercial : la sanction du locataire suppose la démonstration d’une faute et d’un préjudice
À l’expiration d’un bail commercial, le locataire doit restituer les locaux conformément aux stipulations du bail commercial. Le non-respect de cette obligation expose le locataire à des sanctions financières, sous réserve que le bailleur démontre un préjudice. La remise en état des locaux commerciaux constitue ainsi un enjeu juridique et financier qui nécessite une attention particulière lors de la restitution par le preneur.
📌 À retenir : La simple constatation d’un défaut de remise en état ne suffit pas. Le bailleur doit impérativement démontrer l’existence d’un préjudice pour obtenir réparation.
Défaut de remise en état des locaux à la fin du bail commercial : le bailleur doit démontrer un manquement contractuel
L’article 1732 du Code civil dispose que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».
Par ailleurs, le bail commercial contient très souvent des obligations de remise en état des locaux à la charge du preneur en fin du bail commercial et lors de la restitution des locaux loués.
Ainsi que l’a précisé la Cour de cassation, « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur ».
Défaut de remise en état des locaux à la fin du bail commercial : le bailleur doit démontrer un préjudice
Le manquement du preneur à ses obligations tirées de la loi et du contrat ne suffit pas ; pour solliciter la condamnation du preneur à des dommages-intérêts, le bailleur doit impérativement justifier d’un préjudice.
Par trois arrêts en date du 27 juin 2024, la Cour de cassation a précisé que :
- le préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux ;
- l’indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ;
- et que le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.
⚠️ Point de vigilance : Le juge examine les circonstances postérieures à la restitution (relocation, vente, démolition) pour apprécier le réel préjudice du bailleur.
Seul un examen minutieux des conséquences du défaut de remise en état et des actions entreprises par le propriétaire après la restitution permet de déterminer si ce dernier peut prétendre à une indemnisation, étant précisé qu’il appartient au bailleur de rapporter la preuve du préjudice.
A titre d’illustration, il a été jugé que le bailleur ne rapporte la preuve du préjudice allégué s’il a vendu les locaux loués trois mois après leur restitution sans effectuer de travaux et qu’il ne prouve pas une dépréciation du prix des locaux à la revente en lien avec les manquements du locataire.
