Le délai de prescription applicable à l’indemnité d’éviction constitue un élément déterminant pour le commerçant qui s’est vu notifier un refus de renouvellement avec ou sans offre d’indemnité. Le non-respect du délai peut entraîner la perte définitive du droit à indemnisation, quel que soit le préjudice subi par le locataire et la valeur de son droit au bail ou de son fonds de commerce. De surcroît, le non-respect du délai fait perdre au locataire son droit au maintien dans les lieux ; il sera alors susceptible d’être expulsé par une simple ordonnance de référé.
⚠️ Attention : Le non-respect du délai de prescription entraîne des conséquences graves : perte du droit à indemnité et perte du droit au maintien dans les lieux avec risque d’expulsion en référé.
Le délai de prescription de deux ans de la demande d’indemnité d’éviction
L’article L.145-60 du Code de commerce fixe à deux ans le délai de prescription pour agir en fixation et en paiement de l’indemnité d’éviction.
Cette prescription biennale se distingue des délais de droit commun et témoigne de la volonté du législateur d’assurer une résolution rapide des litiges relatifs au statut des baux commerciaux.
Le point de départ de la prescription après le refus de renouvellement
Le délai court à la date d’effet du congé
L’article L.145-9 du Code de commerce, dernier alinéa, dispose que « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».
Ainsi, le délai de deux ans pour solliciter la fixation et le paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé.
Dans ce délai, le locataire doit impérativement saisir le tribunal judiciaire par une assignation pour préserver ses droits.
Même si le bailleur a offert le paiement de l’indemnité dans son congé ou qu’il est de mauvaise foi
Par un arrêt en date du 12 février 2026, la Cour de cassation a précisé que, la mauvaise foi du bailleur, ainsi que l’offre de paiement du bailleur aux termes de congé, sont inopérants sur l’écoulement du délai.
« La mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction »
📌 À retenir : Le preneur doit saisir le tribunal judiciaire d’une demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé.
A défaut, la sanction est extrêmement importante : le locataire perd son droit à indemnité d’éviction, mais également son droit au maintien dans les locaux loués. La Cour l’a rappelé dans le même arrêt : le locataire perd son droit à indemnité et devient occupant sans droit ni titre, et son expulsion peut être demandée en référé.
« Le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ».
L’interruption ou la suspension du délai par une demande effective du preneur
L’action en référé entreprise par le bailleur pour voir désigner un expert sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction n’interrompt ni ne suspend la prescription au profit du preneur si ce dernier ne s’associe pas à la demande ou s’il ne présente pas une demande tendant à modifier ou compléter la mission de l’expert.
9. Il est jugé que la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit (2e Civ., 31 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.011, publié ; 3e Civ.,19 mars 2020, pourvoi n° 19-13.459, publié).
10. Il s’en déduit que le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond.
11. En premier lieu, ayant constaté que l’assignation en référé aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire avait été délivrée par la bailleresse et que, devant le juge des référés, la locataire ne s’était pas jointe à la demande d’expertise aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction mais avait simplement émis protestations et réserves, la cour d’appel en a exactement déduit que la mesure d’expertise n’avait pas eu d’effet suspensif à son égard ».
Assigné en référé, le locataire devra s’associer expressément à la demande d’expertise et demander un complément de mission au Président ; l’usage des « protestations et réserves » est à proscrire définitivement.
Conseil pratique : pour préserver ses droits, le locataire doit privilégier la saisine du Tribunal judiciaire au fond d’une demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’éviction et ce dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé par une assignation, peu importe qu’une expertise judiciaire soit en cours, peu importe que le juge des référés soit saisi sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, ou encore peu importe que des discussions amiables se tiennent entre les parties au sujet du quantum de l’indemnité.
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