Les options du locataire face à un commandement de payer visant la clause résolutoire
La réception d’un commandement de payer constitue un moment important pour tout locataire confronté à des impayés de loyers ou de charges résultant de difficultés de trésorerie. Ce document, délivré par un huissier de justice, marque le début d’une procédure pouvant conduire à la résiliation du bail commercial et à l’expulsion du locataire. Plusieurs solutions permettent néanmoins d’éviter cette issue et de régulariser la situation en obtenant d’importants délais de paiement pour solder la dette locative.
⚠️ Point clé : Le commandement de payer marque le début d’une procédure pouvant conduire à la résiliation du bail et à l’expulsion. Une réaction rapide est indispensable.
Qu’est ce qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire ?
Le fonctionnement de la clause résolutoire
La clause résolutoire figure dans la plupart des baux commerciaux. Elle permet au bailleur de résilier le bail en cas d’impayés de loyers ou de charges. Cette clause est mise en application selon un procédure précise :
• Le bailleur fait délivrer un commandement de payer par huissier de justice
• Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour régulariser sa situation et solder la dette locative
• Passé ce délai sans paiement, le bail est résilié de plein droit
• Une procédure d’expulsion peut alors être engagée par le bailleur, qui demandera au juge des référés ou au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, l’expulsion du locataire outre sa condamnation à payer la dette locative.
Quelles sont les solutions pour le locataire ayant reçu un commandement de payer ?
La demande amiable de délais et la signature d’un protocole d’accord
Le locataire peut contacter directement son bailleur pour solliciter un étalement de la dette locative liée aux impayés de loyer. Cette démarche amiable présente plusieurs avantages :
• Elle évite les frais
• Elle préserve la relation locative
• Elle permet d’adapter le plan de remboursement aux capacités financières du locataire qui devra en plus supporter le loyer courant
Un accord écrit doit formaliser les modalités retenues : montant des échéances, dates des paiements, durée du plan.
L’établissement d’un protocole d’accord protège les deux parties :
• Le bailleur renonce aux effets du commandement de payer visant la clause résolutoire
• le locataire s’engage à apurer la dette locative selon les modalités convenues
• diverses sanctions peuvent être prévues en cas de manquement par l’une ou l’autre des parties à ses obligations
La demande judiciaire de délais de paiement : la saisine du tribunal
Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire avant l’expiration du délai d’un mois et solliciter des délais de paiement. Le juge dispose du pouvoir souverain d’accorder les délais de paiement, parfois appelés délai de grâce, en fonction de la situation du locataire et du bailleur.
Le locataire doit notamment démontrer :
• Les difficultés financières temporaires rencontrées
• La capacité à reprendre les paiements selon un échéancier de maximum 24 mois
• la capacité à supporter cette échéancier en plus du loyer courant
Le juge peut octroyer des délais allant jusqu’à deux ans, période durant laquelle l’acquisition de la clause résolutoire est suspendue.
Le locataire devra s’assurer qu’il sera en mesure de respecter les délais impartis, sous peine de voir le bail résilié en cas de manquement.
La procédure de sauvegarde
Lorsque le locataire exerce une activité professionnelle (commerçant, artisan, profession libérale), il peut bénéficier d’une procédure de sauvegarde s’il rencontre des difficultés sans être encore en cessation des paiements.
La sauvegarde est donc ouverte au locataire (débiteur) qui sans être en cessation des paiements, justifie de difficultés qu’il n’est pas en mesure de surmonter.
L’ouverture d’une sauvegarde interrompt ou interdit les poursuites, de sorte que :
• Le bailleur ne peut plus poursuivre l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et solliciter l’expulsion
• le bailleur ne peut plus solliciter la condamnation du preneur à payer la dette locative antérieure au jugement d’ouverture
• le bailleur doit déclarer sa créance de loyer, charges, taxes, impositions et accessoires
Les arriérés antérieurs à l’ouverture de la procédure sont déclarés au passif et traités dans le cadre du plan de sauvegarde d’une durée maximum de dix (10) ans.
A retenir : cette procédure implique le paiement du loyer courant à compter du jugement d’ouverture ; à défaut, le bailleur aura la possibilité de faire constater la résiliation de plein droit du bail par le juge-commissaire après l’expiration d’un délai de trois (3) mois.
Le redressement judiciaire
Le redressement judiciaire est ouvert aux locataires en état de cessation des paiements, c’est-à-dire au locataire dans l’impossibilité de faire face au passif exigible avec son actif disponible.
Comme pour la sauvegarde, cette procédure interrompt ou interdit les poursuites et le bailleur ne pourra plus poursuivre la résiliation du bail ou solliciter la condamnation du locataire à payer la dette locative.
La dette locative de loyers et de charges antérieurs au jugement d’ouverture devra faire l’objet d’un déclaration de créances par le bailleur et sera payée dans le cadre d’un plan de redressement d’une durée maximale de dix années.
L’administrateur judiciaire ou le mandataire judiciaire décide du maintien ou non du bail en fonction de l’intérêt de la procédure collective. Si le bail est maintenu, le paiement du loyer courant doit être réalisé sinon le bailleur pourrait faire constater la résiliation de plein droit du bail à l’expiration d’un délai de trois (3) mois suivant le jugement d’ouverture.
A retenir : la procédure de sauvegarde ou de redressement, pour faire échec à l’acquisition de clause résolutoire et à la résiliation du bail, doit être ouverture au plus tard avant que l’ordonnance du jugement des référés ait acquis force de chose jugée, c’est-à-dire avant l’expiration du délai d’appel.
L’opposition au commandement de payer
Si le commandement comporte des irrégularités ou si le locataire conteste la dette locative, le locataire peut former une opposition au commandement en saisissant le juge dans le délai d’un mois. Les motifs de contestations sont nombreux :
• L’absence de clause résolutoire dans le bail commercial
• La mauvaise foi du bailleur
• Des erreurs dans le calcul de la dette locative
• Le paiement déjà effectué des sommes réclamées
• L’irrégularité dans la forme du commandement (délais, signification, etc…)
• L’absence de justificatifs pour les charges et impositions refacturées par le bailleur
C’est la raison pour laquelle une analyse juridique approfondie du commandement doit être réalisée dans les meilleurs délais par un conseil spécialisé.
Quelles sont les conséquences de l’inaction ?
L’absence de réaction à réception du commandement sera toujours préjudiciable au locataire ; le bailleur entreprendra la procédure pour faire résilier le bail à l’expiration du délai d’un mois. le locataire doit donc se rapprocher d’un avocat à réception du commandement pour trouver la solution la plus adaptée à sa situation pour lui permettre d’obtenir des délais de paiement et éviter la résiliation du bail et l’expulsion.
