La procédure de résiliation du bail commercial pour impayés de loyer

Le non-paiement des loyers et/ou des charges constitue l’un des motifs les plus fréquents de résiliation du bail commercial. En cas d’impayés, le bailleur dispose d’une procédure encadrée par le Code de commerce et d’une procédure encadrée par le Code civil, lesquelles imposent le respect d’une série d’étapes précises pour obtenir la résiliation du bail commercial.

Ces procédures offre au bailleur des outils efficaces pour recouvrer ses créances et, le cas échéant, récupérer les locaux loués. Elle nécessite toutefois une rigueur dans l’exécution de chaque étape.

Première étape : le commandement de payer visant la clause résolutoire

Avant le commandement : vérifier l’existence d’une clause résolutoire dans le bail commercial

La première diligence nécessite de vérifier les termes du bail commercial.

Si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut s’en prévaloir pour solliciter la résiliation de plein droit du bail commercial.

Si le bail ne contient aucune clause résolutoire, alors le bailleur se trouve contraint, pour solliciter la résiliation du bail commercial de se fonder sur la résiliation judiciaire de droit commun des contrats. Le bailleur sera donc contraint de passer directement à l’étape n°2, soit la saisine du tribunal judiciaire, au fond.

Nature et contenu du commandement de payer visant la clause résolutoire

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est un acte signifié par un commissaire de justice ; il doit notamment indiquer avec précision :

• Le montant des loyers, charges, taxes et accessoires impayés, avec un décompte précis par poste et par période ;
• La clause résolutoire du bail commercial reproduite ;
• Le délai d’un mois laissé au locataire pour régulariser sa situation ;
• L’indication que, faute de paiement dans le délai d’un mois, la résiliation du bail commercial sera acquise de plein droit au bailleur.

Le délai d’un mois laissé au locataire pour régler l’arriéré de loyer et de charges

L’article L. 145-41 du Code de commerce impose un délai minimum d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Ce délai permet au locataire de régler l’intégralité des sommes réclamées et d’éviter ainsi la résiliation du bail commercial.

Pendant cette période, le locataire défaillant conserve la possibilité de purger la clause résolutoire en s’acquittant du loyer et des charges. Le paiement doit porter sur la totalité des sommes mentionnées dans le commandement.

Deuxième étape : l’assignation devant le juge des référés ou devant le tribunal

Si un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié

Si le locataire n’a pas régularisela sa situation dans le délai imparti, la résiliation du bail commercial est acquise de plein droit en application de la clause résolutoire. Toutefois, cette résiliation ne produit ses effets que lorsqu’elle est constaté par soit par le Président du Tribunal judiciaire statuant en référés, soit par le Tribunal judiciaire saisi au fond.

Pour gagner du temps, le bailleur peut donc saisir le Juge des référés pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire par une assignation par devant le Président du Tribunal judiciaire compétent.

L’assignation doit exposer les faits et moyens de droit justifiant la demande du bailleur. Elle comporte notamment :

• La référence au commandement de payer resté infructueux
• La démonstration de l’inexécution par le locataire de ses obligations
• La demande de constatation de la résiliation du bail
• La demande d’expulsion du locataire
• La demande de condamnation par provision aux loyers, charges, taxes et accessoires impayés
• et une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des locaux

N.B. : le locataire peut toujours solliciter des délais sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil. Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation pour accorder des délais de paiement, qui ne peuvent excéder deux années.

En l’absence de contestation sérieuse, le tribunal constate la résiliation du bail commercial et ordonne l’expulsion du locataire. L’ordonnance fixe également le montant des sommes dues au bailleur, incluant les impayés de loyer, l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des locaux, et les frais de procédure.

N.B. : le Juge des référés peut suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et accorder au preneur un échéancier pour régler l’arriéré locatif ; le locataire devra alors honorer les obligations de paiement mise à sa charge ainsi que régler le loyer courant. A défaut son expulsion pourra être ordonnée.

Si aucun commandement de payer visant la clause résolutoire n’a été signifié

Dans l’hypothèse où le bail ne contiendrait aucune clause résolutoire, il appartient au bailleur de saisir le Tribunal judiciaire au fond et de solliciter la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des dispositions du Code civil.

La saisine intervient par assignation et le bailleur pourra demander notamment au Tribunal :

• La résiliation judiciaire du bail commercial pour manquement grave du preneur à ses obligations ;
• L’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;
• La condamnation du preneur au paiement de l’arriéré de loyer, charges, taxes, impôts et accessoires ;
• La fixation d’une indemnité d’occupation dans l’hypothèse où le preneur se maintiendrait dans les locaux loués postérieurement à la résiliation

N.B. : au cours de la procédure, le juge de la mise en état pourra être également saisi sur incident pour obtenir une provision sur l’arriéré de loyer et de charges en application des dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile.

Si le manquement est jugé suffisamment grave, le Tribunal judiciaire prononcera la résiliation judiciaire du bail commercial et ordonnera l’expulsion du preneur. Le preneur conserve la faculté de solliciter des délais de paiement à hauteur de maximum 24 mois.

Troisième étape : la signification de la décision et l’expulsion

Le jugement doit être signifié au locataire par acte de commissaire de justice Cette formalité fait courir les délais de recours et constitue un préalable nécessaire à toute mesure d’exécution forcée.

Le délai d’appel

Le délai d’appel varie selon la procédure mise en oeuvre par le bailleur :

• 15 jours à compter de la signification en cas d’ordonnance de référé ;
• 1 mois à compter de la signification en cas de jugement du Tribunal judiciaire.

N.B. : l’exécution provisoire peut être de droit ou avoir été ordonnée. Néanmoins, en cas d’appel, l’expulsion du locataire peut être déconseillée (suivant la situation) car l’infirmation de la décision de première instance est toujours possible.

L’exécution de l’expulsion et la remise des clés

Une fois la décision signifiée et définitive, le Commissaire de justice peut signifier au locataire un commandement de quitter les lieux.

À l’expiration du délai imparti, le Commissaire de justice peut procéder à l’expulsion du locataire. Cette opération se déroule sous le contrôle de l’officier ministériel, assisté si nécessaire de la force publique. La reprise de possession des locaux par le bailleur intervient dès la remise des clés ou l’ouverture forcée des lieux.

Le commissaire de justice dresse un procès-verbal d’expulsion détaillant les opérations effectuées. Les biens mobiliers du locataire sont inventoriés et, selon leur nature et leur valeur, peuvent être laissés sur place, mis en garde-meubles aux frais du locataire, ou vendus aux enchères. Ce procès-verbal d’expulsion atteste de la libération effective des locaux et de la remise des clés au bailleur.

Les frais de procédure

L’ensemble des frais engagés pour la procédure reste à la charge du locataire défaillant si la décision le prévoit. Ces frais peuvent comprendre :

1. Les honoraires et émoluments de l’huissier pour le commandement de payer ;
2. Les frais d’assignation et de signification du jugement ;
3. Les frais d’expulsion et de mise en garde-meubles éventuelle ;
4. Les dépens de l’instance

Le bailleur peut recouvrer ces sommes par voie de saisie sur les biens du locataire ou par toute autre mesure d’exécution forcée.

Les points de vigilance pour le bailleur

Le respect scrupuleux de la procédure

Chaque étape de la procédure de résiliation du bail commercial doit être respectée avec rigueur. Toute irrégularité peut entraîner l’annulation des actes et obliger le bailleur à recommencer l’ensemble du processus, avec les délais et coûts que cela implique.

La durée de la procédure

La durée totale de la procédure varie selon les circonstances et l’encombrement des juridictions. C’est la raison pour laquelle, en cas d’impayés de loyer ou de charges, il est recommandé au bailleur d’agir rapidement pour contraindre le locataire au paiement dans les meilleurs délais.