Impayés des impôts et taxes dus en application du bail commercial : le juge judiciaire est exclusivement compétent
➡️ « (…) La refacturation des impôts et taxes est une disposition spécifique du statut des baux commerciaux en application des articles L.145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce de sorte que le juge judiciaire est exclusivement compétent pour vérifier la conformité des demandes du bailleur aux exigences du statut des baux commerciaux »
🟢 Lien vers la décision : cour d’appel de Rennes, 5 novembre 2025, RG n°25/00740
📋 La problématique concernant le recouvrement des arriérés de loyers, charges, taxes et impositions dus en application du bail
Dans cette affaire, la bailleresse se contentait de solliciter en référés du Président du Tribunal judiciaire la condamnation du locataire au paiement par provision de loyers, charges, impôts et taxes impayés en application des stipulations du bail.
Le preneur soulevait l’incompétence territoriale du Président du Tribunal judiciaire saisi au motif que le litige ne portait pas sur le statut des baux commerciaux ce qui justifiait d’écarter l’application des dispositions de l’article R. 145-23.
Ce n’est en effet pas le statut des baux commerciaux qui définit le loyer, les charges, taxes, et impositions supportés par un locataire, ni les conditions relatives à leur exigibilité ; ce sont les stipulations contractuelles.
Bien que le statut encadre la refacturation des charges, taxes et impositions – en imposant notamment un inventaire précis et limitatif outre en interdisant la refacturation de certaines charges et impositions – l’action en paiement des charges, impôts et taxes est fondée sur le droit commun des obligations et notamment la force obligatoire du contrat.
C’est la raison pour laquelle lorsque le litige porte sur un paiement d’arriérés locatifs et qu’il intervient entre commerçants – sans application de la clause résolutoire – certains praticiens saisissent, afin d’éviter l’incompétence matérielle qui pourrait leur être opposée, le Tribunal de commerce (voir notamment sur ce sujet : Com. 27 oct. 2009, n°08-18.004 publié au Bulletin).
⚖️ La position de la Cour d’appel au sujet de la compétence en matière d’impôts et taxes dus en application du bail
En dépit de ce qui précède, la cour d’appel de Rennes considère que :
- « Les demandes formées par le bailleur sont relatives au paiement des loyers et charges impayés mais également au paiement des impôts et taxes tel que prévu au bail commercial » ; or, « la refacturation des impôts et taxes est une disposition spécifique du statut des baux commerciaux » ;
- « Les demandes du bailleur requérant une appréciation des règles relatives au statut des baux commerciaux, c’est à bon droit que le premier juge a retenu sa compétence en raison du lieu de situation de l’immeuble conformément aux dispositions de l’article R.145-23 alinéa 3 du code de commerce« .
💡 La question de la compétence est importante en matière de recouvrement des impayés de loyers, charges, taxes et impositions ; la question de la prescription l’est d’autant plus.
Si la refacturation des impôts et taxes est l’application d’une « disposition spécifique du statut », est-il possible qu’on juge que les actions en paiement – ou les actions en remboursement – portant sur les impôts sont soumises à la prescription biennale ?
