Taxe foncière dans les baux commerciaux : la possibilité de refacturer la taxe au locataire
La taxe foncière représente une charge financière significative pour les propriétaires de locaux commerciaux ou de bureaux.
La question de sa refacturation au locataire se pose régulièrement lors de la négociation ou de l’exécution d’un contrat de bail commercial.
Cette pratique, encadrée par le Code de commerce et la jurisprudence, nécessite le respect de conditions précises pour être valable. L’intervention d’un avocat intervenant en droit des baux commerciaux permet de s’assurer de la validité cette opération et de prévenir et/ou de régler les contentieux liés à l’imputation de la taxe foncière.
📌 À retenir : La refacturation de la taxe foncière au locataire est possible mais strictement encadrée. Elle nécessite une clause expresse dans le bail commercial et le respect d’obligations précises.
La taxe foncière, une charge en principe supportée par le propriétaire
Par nature, la taxe foncière incombe au propriétaire du bien immobilier. L’article 1400 du Code général des impôts désigne le propriétaire comme redevable légal de cette imposition. Dans le cadre d’un bail commercial, cette règle fiscale s’applique par défaut : le bailleur doit acquitter la taxe foncière sans pouvoir automatiquement la répercuter sur son locataire.
La taxe foncière peut toutefois être imputée au locataire en application des stipulations du bail commercial
L’article R.145-35 du Code de commerce dispose que peut être « imputée au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement« .
La refacturation de la taxe foncière au locataire est donc expressément prévu par le statut des baux commerciaux.
Taxe foncière dans les baux commerciaux : les conditions de la refacturation au locataire
L’exigence d’une clause expresse
La refacturation de la taxe foncière au locataire commercial n’est possible que si le contrat de bail commercial contient une clause explicite en ce sens. Cette stipulation doit être claire et non équivoque. Une formulation générale sur les charges ou les impôts ne suffit pas : la taxe foncière doit être expressément mentionnée dans l’inventaire des charges.
La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises cette exigence dans sa jurisprudence. L’absence de clause spécifique interdit au bailleur de réclamer le remboursement de cette taxe, même si d’autres impôts sont mis à la charge du locataire. Un avocat spécialisé en bail commercial peut vérifier la conformité de cette clause aux exigences légales.
⚠️ Attention : Une formulation générale sur les charges ou les impôts ne suffit pas. La taxe foncière doit être expressément stipulée à la charge du locataire dans le bail commercial pour pouvoir être refacturée au locataire.
La définition d’une « clause expresse »
Par un arrêt en date du 20 juin 2024, la cour d’appel de Versailles a confirmé qu’une clause expresse n’est pas une clause qui mentionne le terme « taxe foncière », mais qu’il suffit que, sans ambiguïté, les termes du bail conduisent à mettre la taxe foncière à la charge du preneur.
« Après avoir relevé, à raison, que l’exigence d’une clause expresse mettant à la charge du preneur la taxe foncière n’impliquait pas que le terme ‘taxe foncière’ soit mentionné, mais qu’il suffisait que, sans ambiguïté, les termes du bail conduisent à mettre cette taxe à la charge du preneur, le tribunal a considéré que l’emploi des termes ‘taxes municipales’ et ‘charges de ville’ visait incontestablement la taxe foncière, ce dont il a déduit que la volonté des parties avaient bien été de mettre à la charge du preneur la taxe foncière« .
Chaque contrat doit être soigneusement analysé pour déterminer si la refacturation de la taxe résulte d’une clause expresse, quand bien le terme » taxe foncière n’aurait pas été inscrit par les parties dans le bail commercial.
Lien vers la décision : CA Versailles, 20 juin 2024, n°23/06378
Les obligations résultant de la loi pinel
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, les baux commerciaux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014 doivent respecter des obligations d’information renforcées concernant la répartition des charges et taxes. Le bail doit contenir un inventaire précis et limitatif des charges, taxes et impôts et la répartition entre bailleur et locataire.
Cette liste doit figurer dans le bail ou dans un document annexé, conformément aux dispositions de l’article L145-40-2 du Code de commerce. Pour la taxe foncière en bail commercial, il convient notamment de préciser :
- La nature exacte de l’imposition : taxe foncière et énumérer les taxes additionnelles.
- Les modalités de calcul ou de répartition si le bien est occupé par plusieurs locataires
Le bailleur doit informer le locataire du montant de la taxe foncière dans un délai raisonnable après réception de l’avis d’imposition. Cette communication doit s’accompagner de justificatifs permettant au locataire de vérifier la réalité et l’exactitude de la somme réclamée, conformément aux droits du locataire en matière de bail commercial.
En pratique, une copie de l’avis d’imposition constitue le justificatif le plus approprié. Le locataire dispose alors d’un droit de contrôle sur la régularité de la refacturation et peut solliciter l’assistance d’un conseil spécialisé pour analyser les charges locatives réclamées.
