Zones de friction dans les baux commerciaux face aux nouveaux modèles d’exploitation

Les nouveaux modèles commerciaux transforment l’usage des locaux : vente en ligne depuis un point de vente physique, espaces de retrait, dark stores dédiés à la préparation de commandes, espaces de coworking. Ces transformations génèrent des tensions entre bailleurs et preneurs, notamment lorsque la destination du bail ne correspond plus à l’usage effectif des lieux. Les impacts sur les locataires peuvent être importants, allant du refus de renouvellement aux risques de fermeture. La rédaction du bail commercial doit anticiper ces évolutions pour éviter les contentieux.

Les points de tension récurrents liés aux nouveaux modèles

Vente en ligne et utilisation du local comme simple point de retrait

Un preneur qui exploite un commerce traditionnel et développe progressivement une activité de vente en ligne peut modifier substantiellement l’usage du local. Le point de vente devient alors un simple espace de retrait de commandes, voire un entrepôt logistique. Cette transformation, au cœur de la problématique urbanisme et e-commerce, pose plusieurs questions :

• L’activité exercée correspond-elle encore à la destination du bail ?

• La nature de l’activité (vente au détail avec accueil, préparation de commandes, retrait, entreposage, logistique) reste-t-elle compatible avec la destination ? Et l’exploitation dans les lieux demeure-t-elle conforme aux exigences du statut des baux commerciaux (exploitation effective, immatriculation, etc.) ?

• Les flux logistiques générés sont-ils compatibles avec l’immeuble et le voisinage ?

La destination des lieux résulte d’abord du bail (et de ses avenants) : c’est la « boussole » pour apprécier la conformité de l’activité. En pratique, une simple tolérance du bailleur face à une évolution progressive ne vaut pas nécessairement accord clair et écrit de modification de la destination ; selon les faits, cela peut toutefois alimenter un débat (bonne foi, renonciation, acceptation tacite) mais c’est toujours risqué pour le preneur si aucun cadre n’est formalisé.

Si l’activité s’écarte de la destination contractuelle, le preneur s’expose à des actions du bailleur : résiliation sur le terrain du droit commun (usage non conforme) et/ou mise en jeu d’une clause résolutoire si le bail en contient une.

Pour le renouvellement, le débat se situe plutôt sur l’existence de manquements pouvant justifier un refus de renouvellement (motif grave et légitime) selon les conditions du statut des baux commerciaux, ce qui suppose une appréciation au cas par cas (preuves, gravité, mise en demeure selon les situations).

Dark stores : législation et classification des activités commerciales

La réglementation des dark stores illustre les difficultés de classification des activités commerciales. Ces espaces, dédiés exclusivement à la préparation de commandes en ligne sans accueil du public, se situent à la frontière entre commerce et entrepôt. La règlementation des dark stores reste en construction, plusieurs communes ayant adopté des stratégies de régulation spécifiques.

En urbanisme, plusieurs contentieux ont porté sur la qualification des dark stores. Une activité sans accueil du public, centrée sur la préparation et l’entreposage, peut être analysée comme relevant de la destination « entrepôt », avec un risque de « changement de destination » au sens du droit de l’urbanisme (déclaration préalable / autorisations selon les cas). Cela explique une partie des fermetures et mises en conformité observées sur le terrain.

Click & collect : réglementation et infrastructures logistiques

Le click & collect soulève des questions spécifiques sur les infrastructures logistiques nécessaires. Un local initialement prévu pour la vente traditionnelle doit souvent être adapté pour gérer les flux de retraits : espace de stockage dédié, zone d’attente pour les clients, accès facilité pour les livraisons. Ces aménagements peuvent nécessiter des travaux dont le financement doit être anticipé dans le bail commercial.

La question n’est pas seulement celle des travaux, mais aussi celle de l’usage des parties communes (accès, monte-charge, quais, local vélos/livreurs, etc.) et du respect du règlement de copropriété si l’immeuble est en copropriété.

Stockage, flux logistiques et nuisances

Les dark stores et les activités de click & collect génèrent des flux de livraisons et de retraits qui peuvent perturber le fonctionnement de l’immeuble. Les nuisances concernent notamment :

• Les horaires étendus de livraison et de retrait

• Le stationnement des véhicules de livraison

• Les allées et venues dans les parties communes

• Le bruit et les odeurs liés à la préparation des commandes

La jurisprudence illustre la vigilance des tribunaux face aux nuisances potentielles. La Cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 6 septembre 1994, a rejeté une demande de déspécialisation pour transformation en bar-restaurant en raison des nuisances potentielles pour les appartements situés au-dessus. De même, la Cour d’appel de Bordeaux, le 5 mars 2008, a refusé l’exploitation d’un salon de thé en raison des risques de pollutions sonores et olfactives.

Ces décisions sont souvent citées comme illustrations du critère de compatibilité avec l’immeuble et le voisinage. En pratique, les juges raisonnent fréquemment sur l’intensité des nuisances et la capacité de l’immeuble à les absorber (isolation, extraction, accès livraisons, etc.).

Accueil du public et conformité avec les normes PMR

Le passage d’un commerce traditionnel recevant du public à un espace logistique fermé, ou inversement, modifie les obligations en matière d’établissement recevant du public (ERP). Un local initialement classé en ERP peut perdre cette qualification si l’activité devient purement logistique. À l’inverse, un entrepôt transformé en espace de coworking doit respecter les normes ERP, incluant la conformité avec les normes PMR.

Ces modifications impliquent des travaux de mise aux normes, dont le financement peut générer des conflits entre bailleur et preneur. La question de la répartition des charges et des travaux doit être anticipée dans le bail commercial.

Sécuriser le bail commercial par une rédaction adaptée aux nouveaux modèles

Rédiger une destination du bail suffisamment évolutive

La destination du bail doit être définie avec précision lors de la conclusion du contrat. Une destination trop restrictive expose le preneur à devoir solliciter une déspécialisation du bail à chaque évolution de son modèle économique.

Plusieurs approches sont possibles pour anticiper les nouveaux modèles commerciaux :

• Destination large : « commerce de détail tous produits » permet une grande flexibilité mais peut inquiéter le bailleur soucieux de préserver la cohérence commerciale de son immeuble

• Destination par famille d’activités : « commerce de détail et activités connexes de logistique et de préparation de commandes » anticipe les évolutions vers le e-commerce et limite les risques de changement de destination non autorisé

• Destination avec clause d’évolution : prévoir expressément la possibilité d’adjoindre des activités complémentaires selon une procédure simplifiée

Une destination très large (« tous commerces » ou formulations équivalentes) offre une liberté maximale au preneur, mais peut heurter les intérêts du bailleur (cohérence de l’immeuble, risques, nuisances). En revanche, une clause « floue » n’est pas automatiquement « tous commerces » : elle peut être interprétée à la lumière du contrat et du contexte.

Encadrer les nuisances, charges et travaux

Le bail commercial doit prévoir des clauses spécifiques pour encadrer les évolutions d’activité et leurs impacts sur les locataires voisins :

Clauses sur les nuisances :

• Définir les horaires autorisés pour les livraisons et les retraits

• Limiter le nombre de véhicules pouvant stationner simultanément

• Imposer des normes acoustiques et olfactives

• Prévoir une procédure de conciliation en cas de plainte des autres occupants

Clauses sur les travaux :

• Répartir clairement les obligations de mise aux normes ERP selon l’activité exercée

• Prévoir qui supporte les travaux de transformation en cas de changement d’activité

• Définir les autorisations préalables nécessaires pour les aménagements

• Préciser les exemptions de permis applicables selon la nature des travaux

Les tribunaux peuvent conditionner l’autorisation d’une nouvelle activité à la réalisation de travaux permettant de limiter les nuisances. Par exemple, une cour d’appel a pu accepter une déspécialisation pour l’exploitation d’un café avec restauration rapide, mais sous condition de réalisation de travaux d’isolation.

Prévoir les obligations d’assurance adaptées aux nouveaux modèles commerciaux

Les nouveaux modèles commerciaux peuvent modifier les risques couverts par les assurances. Un local initialement assuré comme commerce de détail doit faire l’objet d’une déclaration spécifique s’il devient un espace de stockage avec flux logistiques importants. Le bail commercial doit imposer au preneur :

• L’obligation d’informer son assureur de toute évolution d’activité

• La fourniture d’attestations d’assurance adaptées à l’activité réellement exercée

• La souscription de garanties spécifiques selon les risques (responsabilité civile exploitation, dommages aux marchandises stockées)

Articuler destination du bail et cessibilité

L’impact de la destination sur la cession du bail commercial

La destination du bail influence directement sa cessibilité. Un bail avec une destination étroite (« vente de chaussures ») limite les cessionnaires potentiels aux exploitants de cette activité précise. À l’inverse, une destination large (« commerce de détail tous produits ») facilite la cession mais peut inquiéter le bailleur.

Cette tension entre flexibilité et sécurité se retrouve dans les clauses de cession. Deux modèles s’opposent :

Cession « tous commerces » : Le preneur peut céder son bail à tout exploitant, quelle que soit l’activité envisagée, sous réserve du respect de la destination contractuelle. Cette formule favorise la liquidité du bail mais peut conduire à des transformations radicales de l’activité.

Destination étroite avec agrément du bailleur : La cession est soumise à l’accord préalable du bailleur, qui peut ainsi contrôler l’activité du cessionnaire. Cette formule protège le bailleur mais réduit la valeur du droit au bail et peut limiter l’adaptation aux nouveaux modèles commerciaux.

Anticiper les évolutions par la déspécialisation du bail

Lorsque la destination initiale ne permet plus l’évolution souhaitée, le preneur peut recourir aux procédures de déspécialisation prévues par le Code de commerce (articles L. 145-47 à L. 145-55). Cette procédure permet d’éviter un changement de destination non autorisé et ses conséquences.

La déspécialisation partielle (article L. 145-47) permet d’adjoindre des activités connexes ou complémentaires. Un commerce de vêtements peut ainsi ajouter une activité de vente en ligne et de préparation de commandes. La procédure est relativement simple : notification au bailleur, qui dispose de deux mois pour répondre. La demande doit décrire précisément l’activité adjointe et son caractère connexe/complémentaire ; le bailleur peut contester si cela modifie l’équilibre de l’immeuble (nuisances, sécurité, flux). Mieux le projet est décrit (horaires, livraisons, stockage), plus la discussion est « maîtrisable ».

La déspécialisation totale (articles L. 145-48 et L. 145-49) permet un changement complet d’activité. Elle est soumise à des conditions strictes. La Cour de cassation exige que le preneur prouve la nécessité de sa reconversion et l’inadaptation de son exploitation actuelle. Les tribunaux refusent la déspécialisation lorsque le preneur exploite un commerce rentable et souhaite simplement exercer une activité plus lucrative (Cour d’appel de Paris, 22 février 1990).

Une demande de déspécialisation sera rejetée si l’activité nouvelle est mal définie. Cette exigence de précision est particulièrement pertinente pour les nouveaux modèles économiques : le preneur doit décrire avec exactitude son projet (dark store, espace de coworking, showroom avec vente en ligne) pour permettre au bailleur et aux juges d’apprécier sa compatibilité avec l’immeuble.

L’augmentation de loyer consécutive à la déspécialisation

La déspécialisation peut justifier une augmentation du loyer si la nouvelle activité présente une valeur locative supérieure. Toutefois, la Cour de cassation a précisé qu’un même acte ne peut contenir à la fois une autorisation de déspécialisation et un accord sur une augmentation de loyer. L’autorisation doit être donnée dans un premier temps, l’augmentation de loyer étant convenue dans un acte séparé et postérieur.

Cette règle procédurale doit être respectée pour éviter la nullité de l’accord. Le bailleur qui accepte une déspécialisation doit donc dissocier son autorisation de toute négociation sur le loyer.

Classification des activités commerciales et réglementation applicable

Les enjeux de la classification pour les baux commerciaux

La classification des activités commerciales conditionne l’application du statut des baux commerciaux. Un dark store est-il un commerce de détail ou un entrepôt ? Un espace de coworking relève-t-il du bail commercial ou du bail professionnel ? Ces questions influencent directement les droits des parties, notamment le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction.

La jurisprudence retient plusieurs critères pour qualifier l’activité : accueil du public, existence d’un fonds de commerce, immatriculation au registre du commerce. Selon les cas, l’absence d’accueil du public peut déplacer la qualification (commerce/entrepôt) et surtout poser un problème de conformité avec la destination contractuelle et/ou la destination urbanistique. La question du statut des baux commerciaux dépend aussi des conditions d’application (exploitation effective, immatriculation, etc.) et s’apprécie au cas par cas.

Urbanisme et e-commerce : les règles locales d’urbanisme

Au-delà du bail commercial, les règles d’urbanisme local peuvent limiter ou interdire certaines activités. Plusieurs communes ont modifié leur plan local d’urbanisme pour encadrer les dark stores, considérant qu’ils ne contribuent pas à l’animation commerciale des quartiers. Cette dimension urbanisme et e-commerce doit être vérifiée avant toute transformation d’activité.

Le preneur qui envisage un changement d’activité doit donc vérifier non seulement la compatibilité avec la destination du bail, mais également la conformité avec les règles d’urbanisme applicables. Un changement de destination au sens de l’urbanisme peut nécessiter une autorisation administrative distincte de l’accord du bailleur.

Recommandations pratiques pour la rédaction du bail commercial

Pour anticiper les évolutions des nouveaux modèles commerciaux et limiter les impacts sur les locataires, le bail commercial doit intégrer plusieurs éléments :

1. Définir une destination du bail claire mais évolutive : privilégier une formulation par famille d’activités plutôt qu’une description trop précise de l’activité initiale
2. Prévoir une clause de “process” d’évolution : description du projet, délai de réponse du bailleur, critères objectifs (nuisances, conformité immeuble, assurances, urbanisme/ERP), modalités d’autorisation écrite et avenant si nécessaire (plutôt que de reposer uniquement sur un “silence vaut accord”).
3. Encadrer les nuisances par des stipulations précises : horaires, flux logistiques, normes acoustiques et olfactives, particulièrement pour les activités de click & collect et dark stores
4. Répartir clairement les obligations de travaux : distinguer les travaux de mise aux normes selon l’activité exercée et les travaux d’aménagement liés à l’évolution de l’activité
5. Imposer des obligations d’assurance adaptatives : prévoir l’obligation de souscrire des garanties correspondant à l’activité réellement exercée
6. Articuler destination et cessibilité : trouver un équilibre entre la liberté de cession et le contrôle du bailleur sur l’activité du cessionnaire
7. Prévoir les modalités de déspécialisation du bail : anticiper les conditions dans lesquelles le preneur pourra solliciter une déspécialisation partielle ou totale
8. Vérifier la conformité avec les règles d’urbanisme : s’assurer que la destination prévue respecte le Code du commerce et urbanisme applicable localement

Anticiper les risques de fermeture et sécuriser l’exploitation

Les risques de fermeture liés à un changement de destination non autorisé ou à une non-conformité avec la réglementation des dark stores peuvent avoir des conséquences lourdes pour le preneur. Une rédaction anticipative du bail commercial permet de sécuriser l’exploitation en prévoyant :

• Les conditions dans lesquelles le preneur peut faire évoluer son activité sans risquer une résiliation
• Les obligations respectives en matière de mise en conformité avec la réglementation applicable
• Les procédures de concertation en cas de modification substantielle de l’activité

La rédaction du bail commercial doit désormais intégrer la réalité des nouveaux modèles commerciaux. Une destination figée expose le preneur à des procédures de déspécialisation longues et coûteuses, tandis qu’une destination trop large peut inquiéter le bailleur et dévaloriser son patrimoine. L’équilibre réside dans une rédaction précise mais évolutive, accompagnée de clauses encadrant les nuisances et répartissant clairement les obligations entre les parties. Cette approche permet de limiter les impacts sur les locataires tout en offrant la flexibilité nécessaire à l’adaptation aux nouveaux modèles économiques.