La résiliation judiciaire du bail commercial en cas de non-respect de la destination : focus sur la restauration
La résiliation d’un bail commercial permet au bailleur ou au locataire de mettre fin au contrat en cas de manquement grave aux obligations contractuelles. La relation bailleur-locataire dans le secteur de la restauration implique une attention toute particulière aux clauses de destination et aux conditions d’utilisation des locaux.
Le fondement juridique de la résiliation judiciaire du bail commercial consenti pour l’exercice d’une activité de restauration
La résiliation judiciaire d’un bail commercial trouve son fondement dans l’article 1224 du Code civil, lequel dispose :
« La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».
Elle intervient lorsqu’une partie ne respecte pas ses obligations contractuelles et que l’autre partie souhaite obtenir la fin du bail commercial par décision de justice.
📌 À retenir : la résiliation judiciaire peut être demandée par le bailleur en cas de non respect par le preneur de la destination prévue par le bail commercial.
Le motif de résiliation du bail commercial consenti pour une activité de restauration : le changement de destination non autorisé
La transformation d’un restaurant traditionnel en établissement de restauration rapide, ou inversement, peut nécessiter l’accord du bailleur selon la rédaction du bail commercial. Un changement de destination réalisé sans autorisation expose le locataire à une action en résiliation.
La jurisprudence distingue les modifications qui sont incluses dans la destination prévue par le bail et celles qui constituent un changement de destination.
Par un arrêt en date du 27 mars 2025, la Cour de cassation a notamment précisé que l’activité de « restauration traditionnelle » ne peut être exercée lorsque le bail commercial prévoit une destination de « snack » ; le preneur ne peut donc en présence d’une telle destination « snack » exercée l’activité de restauration traditionnelle sans l’accord préalable du bailleur.
La Cour d’appel de Papeete, approuvée, avait considéré que :
- sous le nom de « snack-restaurant », le locataire proposait à la clientèle « une cuisine française, chinoise et de fruits de mer, composée notamment de poisson au gingembre et de ris de veau forestier » ;
- qu’il s’agissait là d’un type de restauration « bien plus sophistiqué » que celle pouvant être servie dans un snack.
⚠️ Décision clé : la Cour de cassation considère que la Cour d’appel a pu retenir que l’activité de restauration exercée au sein du snack-restaurant était totalement différente de l’activité de snack initialement convenue par les parties et qu’il s’agit d’une modification unilatérale de la destination des locaux loués pouvant ainsi constituer un manquement grave permettant de prononcer la résiliation du bail.
Dans cette affaire, le locataire aurait dû obtenir, avant d’exercer une activité de restauration traditionnelle, l’accord du bailleur ou, à défaut, mettre en oeuvre une procédure de déspécialisation (voir sur le sujet : déspécialisation du bail commercial – Mode d’emploi).
Cette arrêt invite les exploitants de restaurants à la plus grande prudence lors de l’analyse des baux commerciaux, notamment en cas d’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail, pour s’assurer que l’activité projetée est conforme à la destination telle que prévue par le contrat de bail commercial.
L’appréciation souveraine du juge du fond s’agissant de l’appréciation de la destination du bail commercial et de la gravité du manquement du restaurateur
Le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour décider de prononcer ou non la résiliation sollicitée. La juridiction apprécie non seulement les activités incluses dans la destination – et celles qui ne le sont pas – et elle procède également à l’appréciation de la gravité du manquement en fonction des circonstances de chaque espèce.
Lien vers la décision : Cass., 3ème civ., 27 mars 2025, n°23-22.383
