Bail commercial ou bail professionnel : quel contrat pour votre activité libérale ou professionnelle ? Lorsqu’un professionnel recherche des locaux, par exemple des bureaux pour exercer son activité, il doit impérativement s’interroger sur le régime du bail qui lui est consenti.

Le choix entre bail commercial et bail professionnel détermine le statut juridique et les droits et obligations de chaque partie qui en découlent,  notamment à l’expiration du bail.

I. Les activités concernées par chaque type de bail

A. Le bail professionnel

Le bail professionnel, régi par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, s’applique aux locaux utilisés pour l’exercice d’une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il concerne notamment les activités professionnelles suivantes :

– Les professions libérales réglementées : médecins, chirurgiens, avocats, notaires, experts-comptables, architectes, kinésithérapeutes, ostéopathes, infirmiers, dentistes

– Les professions libérales non réglementées : consultants, conseils indépendants, psychologues, médiateurs ;

– Plus généralement, les professions intellectuelles et de nature civile. 

B. Le bail commercial

Le bail commercial, encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, s’applique aux locaux destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal.

Néanmoins, le statut des baux commerciaux trouve également à s’appliquer aux activités professionnelles, si les parties au contrat de bail choisissent d’adopter volontairement le statut des baux commerciaux (L.145-2 du Code de commerce).

À titre d’illustration, un architecte, qui exerce une activité civile pourra louer des locaux pour son cabinet grâce à :

• un bail professionnel ;

• un bail commercial, si le propriétaire et le locataire décident conventionnellement de se placer sous le régime du statut des baux commerciaux (L.145-2 du Code de commerce)

N.B. : la clause de soumission volontaire au statut des baux commerciaux doit être rigoureusement rédigée car les parties doivent manifester leur volonté non équivoque d’adopter le statut.

II. Les différences entre le bail commercial et le bail professionnel : durée et droit au renouvellement

A. La durée du contrat

Le bail professionnel est d’une durée minimale de 6 années (Art. 57 A). 

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois (Art. 57 A).

Le bail commercial est d’une durée minimale de 9 ans. 

Le locataire dispose simplement d’une faculté de résiliation triennale, c’est-à-dire tous les trois ans, moyennant un préavis de 6 mois (Art. L145-4 du Code de commerce), sauf stipulations contraires.

B. Les conditions de renouvellement des baux

Pour le bail professionnel, aucun droit au renouvellement n’existe pour le preneur. Au terme fixé par le contrat, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée, mais chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le bailleur aura donc la faculté de ne pas renouveler le contrat de bail professionnel à son terme, notamment s’il souhaite négocier un nouveau loyer.

À l’inverse, le bail commercial offre au locataire un droit au renouvellement au locataire, avec une fixation du loyer de renouvellement déterminé suivant les critères du Code de commerce et selon une procédure spécifique.

Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit en principe verser une indemnité d’éviction qui devra être égale au préjudice du locataire  résultant du refus de renouvellement. A titre d’illustration, l’indemnité d’éviction peut comprendre pour les professionnels :

• les frais des intermédiaires pour l’obtention d’un nouveau titre locatif ;
• les frais de rédaction du nouveau bail, 
• les frais de déménagement, 
• les frais de réinstallation notamment si des équipements spécifiques sont installés dans les locaux.

De surcroît, l’indemnité d’éviction étant fixée par le Tribunal judicaire, le preneur bénéficiera le temps de la procédure et jusqu’au paiement de l’indemnité d’un droit au maintien dans les lieux loués (Art. L.145-28 du Code de commerce).

III. Le loyer, les charges et le dépôt de garantie

A. Le loyer

Dans le régime du bail professionnel, la révision s’effectue selon les modalités prévues au contrat par les stipulations du bail. Il s’agira donc en pratique d’une clause d’indexation, déterminant l’indice et l’intervalle entre chaque révision.

S’agissant du bail commercial, les articles L.145-38 et L.145-39 du Code de commerce prévoient la possibilité de réviser le loyer en cours de bail si certaines conditions sont remplies.

B. La répartition des charges et travaux

Le bail professionnel permet une répartition conventionnelle des charges et travaux entre bailleur et locataire. La loi n’impose pas de répartition spécifique, offrant une pleine liberté contractuelle.

Dans le cadre du bail commercial, le statut interdit la refacturation de certaines charges, et notamment :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

C. Le dépôt de garantie

Le statut du bail professionnel ne prévoit aucune règle particulière s’agissant du montant du dépôt de garantie, contrairement au statut des baux commerciaux qui prévoit (Art. L.145-40 du Code de commerce) :

« Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ».

En conséquence, le montant du dépôt de garantie du bail commercial est en pratique fixé à trois mois de loyer hors taxes et hors charges lorsque le loyer est payable trimestriellement d’avance.

Le choix entre bail commercial et bail professionnel dépend des objectifs poursuivis par les Parties.

Si le bail professionnel offre souplesse et simplicité pour le locataire car ce dernier peut mettre fin au bail avec un préavis de six mois à tout moment, le bail commercial peut s’avérer utile dans certaines configurations spécifiques et notamment lorsque le preneur engage des investissements importants (frais d’agence, frais d’emménagement, travaux de restructuration entrepris dans les locaux loués avec des aménagements spécifiques). 

Le statut des baux commerciaux offre également, du fait de ses dispositions d’ordre public, une protection complémentaire au locataire. 

Une analyse approfondie de vos besoins permettra d’identifier la solution la plus adaptée à votre stratégie de développement professionnel.