Les nouvelles valeurs des indices ILC, ILAT et ICC

L’INSEE a publié le 24 mars 2026 les valeurs des indices ILC, ILAT et ICC pour le quatrième trimestre 2025. Les trois indices affichent des variations annuelles négatives, confirmant le retournement de tendance amorcé au trimestre précédent.

ILC : deuxième trimestre consécutif de baisse

L’ILC du T4 2025 s’établit à 134,62, en recul de −0,50 % sur un an (après −0,45 % au T3 2025). Il s’agit du deuxième trimestre consécutif en territoire négatif, une situation inédite depuis le T4 2020 (−0,32 %). La rupture est nette par rapport au pic de +6,69 % atteint au T1 2023, qui avait conduit le législateur à instaurer un plafonnement temporaire à 3,5 % pour les PME (loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, prolongée jusqu’au T1 2024).

Avec un indice passé de 135,30 (T4 2024) à 134,62 (T4 2025), un loyer annuel de 50 000 € HT indexé sur l’ILC au T4 serait révisé à 49 749 € HT, soit une diminution de 251 €.

ILAT : quasi-stabilité avec un léger recul

L’ILAT du T4 2025 atteint 137,21, en variation annuelle de −0,06 % (après −0,04 % au T3 2025). L’indice est donc quasiment stable, mais il bascule pour la première fois en territoire négatif depuis le T1 2021. La correction est spectaculaire au regard du sommet de +6,51 % enregistré aux T1 et T2 2023.

L’impact sur les loyers de bureaux reste marginal à court terme. Pour un loyer de 100 000 € HT, la baisse représente seulement 60 € sur l’année. Mais la trajectoire descendante, si elle se prolonge, pourrait peser davantage lors des prochaines échéances.

ICC : la chute se poursuit

L’ICC du T4 2025 est fixé à 2 058, en baisse de −2,37 % sur un an. L’ICC est en recul continu depuis le T2 2024 et a perdu près de 8 % par rapport à son sommet historique de 2 227 (T1 2024). Si cet indice ne peut plus servir de référence pour le plafonnement du loyer des baux commerciaux depuis la loi Pinel (article L. 145-34 du Code de commerce), il reste utilisé comme composante de l’ILC et de l’ILAT (25 % de chaque indice) et contribue donc directement à leur évolution.

📌 À retenir : les trois indices ILC, ILAT et ICC du T4 2025 sont en variation annuelle négative. Pour les baux dont la date de révision du loyer tombe après le 24 mars 2026, le loyer révisé sera inférieur au loyer en cours.

Effets pratiques sur les baux en cours

Pour les locataires : un droit à la baisse du loyer

Lorsque la clause d’indexation du bail prévoit que le loyer suit les variations de l’indice — à la hausse comme à la baisse —, la publication d’un indice en recul entraîne automatiquement une diminution du loyer révisé. Le locataire est en droit d’exiger l’application de cette baisse.

En matière de révision triennale, le mécanisme joue de manière identique. L’article L. 145-38 du Code de commerce plafonne la variation du loyer — à la hausse comme à la baisse — par la variation de l’ILC ou de l’ILAT. Un locataire dont le bail arrive à échéance triennale en 2026 pourra donc opposer cette baisse d’indice au bailleur.

Le même raisonnement vaut lors du renouvellement du bail commercial : le plafonnement du loyer de renouvellement est lui aussi indexé sur la variation de l’ILC ou de l’ILAT (article L. 145-34 du Code de commerce). Des indices en baisse prolongée réduisent le plafond applicable.

Pour les bailleurs : les clauses « plancher » en question

Certains baux comportent une clause d’indexation à la hausse uniquement, excluant toute révision à la baisse. La validité de ces clauses a été remise en cause par la jurisprudence. La Cour de cassation considère qu’une clause d’échelle mobile qui ne joue qu’à la hausse crée une distorsion contraire à l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, qui exige que l’indexation soit en relation directe avec l’objet du contrat ou l’activité des parties.

Le risque pour le bailleur qui maintient une telle clause est double : le locataire peut d’abord en obtenir la neutralisation judiciaire, mais surtout solliciter la révision du loyer sur le fondement de l’article L. 145-39 du Code de commerce si, par le jeu de la clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé.

⚠️ Attention : une clause d’échelle mobile qui ne joue qu’à la hausse expose le bailleur à un risque contentieux accru dans un contexte d’indices baissiers. Le locataire peut en demander la nullité et réclamer le remboursement des indexations indûment appliquées.

L’enjeu du trimestre de référence

L’impact réel de la baisse dépend du trimestre de base stipulé dans la clause d’indexation. Un bail dont le trimestre de référence est le T4 2024 (ILC à 135,30) et dont la révision intervient au T4 2025 (ILC à 134,62) produira une baisse de 0,50 %. En revanche, un bail dont le trimestre de base remonte au T3 2023 (ILC à 133,66) affichera encore une hausse résiduelle de 0,72 %, malgré la tendance baissière de l’indice.

La lecture de l’indice en valeur absolue ne suffit pas : c’est le rapport entre l’indice de base et l’indice courant qui détermine le sens de la révision.

📌 Conseil pratique : locataires et bailleurs doivent vérifier le trimestre de référence prévu dans leur clause d’indexation et calculer le rapport entre l’indice de base et l’indice T4 2025 avant toute négociation ou contestation. Le calculateur d’indexation OKOMA permet de simuler précisément le loyer révisé.

Sources : INSEE — Série ILC · INSEE — Série ILAT · INSEE — Série ICC — Publication du 24 mars 2026.