Le plafonnement et son exception tirée de la durée du bail
Le déplafonnement du loyer de renouvellement constitue l’enjeu financier central de tout renouvellement de bail commercial. Le principe est posé par l’article L. 145-34 du Code de commerce : le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’ILC ou de l’ILAT intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
Ce plafonnement connaît toutefois plusieurs exceptions. L’une d’elles est purement objective et ne suppose aucune démonstration économique : le même texte prévoit que les règles de plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité n’a alors à être établie. Le seul écoulement du temps suffit à ouvrir la fixation du loyer à la valeur locative.
Cette exception se combine avec deux autres dispositions du statut. L’article L. 145-10 du Code de commerce autorise le locataire à demander le renouvellement à tout moment au cours de la prolongation du bail. L’article L. 145-12 du Code de commerce fixe quant à lui la date de prise d’effet du nouveau bail : lorsqu’une demande de renouvellement a été faite, cette date est le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
La combinaison de ces textes est redoutable en pratique, et suppose une maîtrise précise du calendrier contractuel. Sur les règles de durée applicables au bail commercial, voir notre article consacré à la durée du bail commercial « 3-6-9 » et à ses exceptions.
⚠️ Le piège du calendrier trimestriel. La demande de renouvellement ne met pas fin au bail au jour de sa signification. Elle déclenche un mécanisme légal qui reporte la prise d’effet du nouveau bail au premier jour du trimestre civil suivant. Entre ces deux dates, la tacite prolongation continue de courir — et le compteur des douze ans avec elle.
L’arrêt du 9 juillet 2026 : douze ans et un jour
L’apport de la décision
Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que la durée du bail expiré se calcule jusqu’à la veille de la date de prise d’effet du bail renouvelé, et non jusqu’à la date de la demande de renouvellement. Un dépassement d’un seul jour au-delà de douze ans emporte déplafonnement.
Les faits
Une pharmacie exploitée sous forme de société d’exercice libéral occupait un local commercial en vertu d’un bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000. Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. En mai 2012, la locataire a sollicité le renouvellement.
La bailleresse a accepté le principe du renouvellement, puis a saisi le juge des loyers commerciaux d’une demande de fixation du loyer à la valeur locative, compte tenu de la durée du bail expiré. La cour d’appel de Paris a retenu que le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012 — premier jour du trimestre civil suivant la demande — de sorte que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour.
La position soutenue par la locataire
Au soutien de son pourvoi, la locataire faisait valoir que la règle du plafonnement demeure applicable dès lors que la demande de renouvellement a été notifiée avant que le bail prolongé n’ait atteint douze années, quelle que soit la date de prise d’effet du bail renouvelé. La demande ayant été signifiée en mai 2012, soit avant l’échéance des douze ans, le loyer devait selon elle rester plafonné.
La solution de la Cour de cassation
Le pourvoi est rejeté. La Cour approuve d’abord le raisonnement de la cour d’appel sur l’articulation des articles L. 145-10 et L. 145-12 :
« le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement »
Elle valide ensuite la détermination du terme du bail expiré :
« en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail »
La conséquence arithmétique est implacable :
« le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative »
La Cour réserve toutefois expressément l’hypothèse d’un accord des parties pour une autre date de prise d’effet. Cette réserve n’est pas théorique : la troisième chambre civile avait déjà jugé, dans un arrêt du 14 janvier 2016 (n° 14-21.814), que le locataire qui manifeste son accord sur une date de prise d’effet ne peut ensuite se rétracter pour revendiquer la date légale — fût-ce pour échapper au déplafonnement.
Portée et conséquences pratiques
Pour le locataire : le compteur ne s’arrête pas à la demande
L’enseignement principal est un enseignement de calendrier. Le locataire qui entend préserver le plafonnement ne doit pas raisonner sur la date de sa demande de renouvellement, mais sur la date de prise d’effet du bail renouvelé qui en découlera. Concrètement, la demande doit être signifiée suffisamment tôt pour que le premier jour du trimestre civil suivant intervienne au plus tard le lendemain du douzième anniversaire du bail.
Dans l’espèce commentée, une signification antérieure au 1er avril 2012 aurait entraîné une prise d’effet au 1er avril 2012 et un bail expiré d’une durée inférieure à douze ans. Le loyer serait resté plafonné. L’écart entre les deux situations peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros par an. Cette anticipation relève de la stratégie de renouvellement du bail commercial, qui se prépare plusieurs mois à l’avance.
Pour le bailleur : une exception objective et sans lissage
Le bailleur dispose ici d’un moyen de déplafonnement particulièrement solide, car il est purement objectif : il se prouve par la seule lecture des dates, sans expertise ni démonstration d’une modification notable de la valeur locative. Il peut au surplus être invoqué pour la première fois en cause d’appel, la Cour de cassation ayant jugé que le bailleur qui sollicitait le déplafonnement devant le premier juge peut y ajouter un moyen tiré de la durée du bail expiré (Cass. 3ème civ., 10 novembre 2010, n° 09-16.783).
L’avantage est d’autant plus marqué que le lissage de la hausse à 10 % par an, prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34, ne s’applique pas à ce cas de déplafonnement. La Cour de cassation l’a jugé sans ambiguïté le 16 octobre 2025 (n° 23-23.834) : ce dispositif est réservé à la modification notable des quatre premiers éléments de la valeur locative et aux baux contractuellement supérieurs à neuf ans, et non aux baux de neuf ans poursuivis plus de douze ans par tacite prolongation. Le loyer passe donc à la valeur locative en une seule fois, sans étalement. Sur les mécanismes d’indexation, de révision et de déplafonnement, voir notre analyse de l’impact de la baisse de l’ILC sur le bail commercial.
📌 À retenir
— La durée du bail expiré se calcule de sa date de prise d’effet jusqu’à la veille de la prise d’effet du bail renouvelé, et non jusqu’à la demande de renouvellement.
— En cas de tacite prolongation, la prise d’effet du bail renouvelé est fixée au premier jour du trimestre civil suivant la demande, sauf accord des parties sur une autre date.
— Un dépassement d’un jour au-delà de douze ans suffit à écarter le plafonnement et à ouvrir la fixation du loyer à la valeur locative.
— Ce déplafonnement n’ouvre pas droit au lissage de la hausse à 10 % par an.
📌 Conseil pratique
Avant toute demande de renouvellement portant sur un bail en tacite prolongation, poser par écrit le calcul suivant : date de prise d’effet du bail expiré, date du douzième anniversaire, premier jour du trimestre civil suivant la demande envisagée. Si cette dernière date est postérieure au douzième anniversaire augmenté d’un jour, le déplafonnement est acquis au bailleur.
Le locataire dispose alors de deux leviers : signifier la demande au trimestre précédent, ou négocier avec le bailleur un accord exprès sur une date de prise d’effet antérieure. Le bailleur, symétriquement, a tout intérêt à ne consentir à aucun aménagement de la date de prise d’effet sans en avoir mesuré l’incidence sur le plafonnement.
Lien vers la décision : Cass. 3ème civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167
