L’article L. 631-7 du CCH : un dispositif d’ordre public

Le régime de l’autorisation de changement d’usage

Dans les communes visées — notamment Paris et les grandes villes de plus de 200 000 habitants, ainsi que les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne — tout changement d’usage de locaux à usage d’habitation vers un usage professionnel ou commercial est soumis à une autorisation administrative préalable, délivrée par le maire. Ce mécanisme est prévu par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

L’objectif est de protéger le stock de logements disponibles en contrôlant la dérive vers des usages non résidentiels. Le texte est d’ordre public : toute convention conclue en violation de ses dispositions est nulle de plein droit. Cette nullité, qualifiée d’absolue, peut être invoquée par toute personne y ayant intérêt.

Note : L’article L. 631-7 CCH a été modifié par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. Depuis le 21 février 2026, son champ d’application géographique est défini par référence au décret mentionné à l’article 1406 bis du code général des impôts, en lieu et place de la liste antérieure des communes de plus de 200 000 habitants et des communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. 

Dans le cadre d’une analyse du bail commercial, la vérification du respect des dispositions de l’article L. 631-7 CCH constitue un point de contrôle indispensable : un local à usage d’habitation au 1er janvier 1970 reste soumis à autorisation pour tout changement d’usage, quelle que soit la durée de l’occupation irrégulière ultérieure.

La question de la prescription de l’action en nullité

L’article L. 631-7-1 du même code dispose que l’usage des locaux visés à l’article L. 631-7 n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue à l’article 2227 du code civil. Cette précision avait alimenté un débat : fallait-il en déduire que l’action en nullité du bail conclu sans autorisation était elle-même imprescriptible ?

L’article 2224 du code civil soumet les actions personnelles ou mobilières à un délai de prescription de cinq ans, courant à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.

La Cour de cassation tranche : l’action en nullité se prescrit par cinq ans

Les faits

En septembre 1991, des locaux à usage d’habitation sont donnés à bail professionnel — sans autorisation administrative de changement d’usage — à un locataire ultérieurement placé en liquidation judiciaire, puis décédé en 2019. Le locataire avait quitté les lieux en octobre 2018, à la suite d’un congé.

En octobre 2022, le mandataire liquidateur de la succession assigne la bailleresse en nullité du bail et indemnisation, sur le fondement de l’article L. 631-7 CCH. La bailleresse soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription. La cour d’appel de Paris déclare l’action irrecevable comme prescrite.

Le moyen du pourvoi

Le liquidateur soutenait que l’article L. 631-7-1 CCH — qui exclut toute acquisition d’un usage irrégulier par la prescription trentenaire — instituait en réalité l’imprescriptibilité de l’action en nullité du bail fondée sur la violation de l’article L. 631-7 CCH. Il invoquait également la nullité absolue de plein droit attachée à ce texte.

La solution de la Cour de cassation

« Le législateur avait ainsi entendu seulement exclure toute possibilité d’acquisition de l’usage d’habitation non autorisé, par le biais d’une prescription trentenaire, mais n’avait pas institué une imprescriptibilité de l’action en nullité du bail conclu en violation des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. »

— Cass. 3^e civ., 19 mars 2026, n° 25-10.979, F-D

La Cour opère une distinction nette entre deux mécanismes distincts :

• L’imprescriptibilité de l’usage d’habitation (L. 631-7-1 CCH) : vise uniquement à empêcher qu’un usage irrégulier soit validé par l’écoulement du temps via la prescription acquisitive trentenaire ;
• La prescriptibilité de l’action en nullité du bail (art. 2224 C. civ.) : l’action demeure soumise au délai quinquennal de droit commun, sans exception liée à la nature absolue de la nullité.

Portée et conséquences pratiques

Une distinction fondamentale à retenir

L’arrêt du 19 mars 2026 clarifie un point qui avait pu prêter à confusion dans la pratique. L’article L. 631-7-1 CCH opère dans le champ de la prescription acquisitive : il interdit que l’usage d’habitation soit effacé par prescription au profit d’un usage irrégulier durablement pratiqué. Il ne touche pas à la prescription extinctive applicable aux actions en justice.

En conséquence, l’action en nullité d’un bail conclu en violation de l’article L. 631-7 CCH — même nulle de plein droit, même fondée sur un texte d’ordre public — reste soumise au délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil. Ce délai court à compter du jour où le demandeur a eu connaissance des faits lui permettant d’agir.

La jurisprudence antérieure avait déjà traité des conséquences de la nullité d’un tel bail — notamment quant aux restitutions consécutives à l’annulation (Cass. 3^e civ., 14 juin 2018, n° 17-13.422) — sans toutefois trancher expressément la question de l’imprescriptibilité de l’action elle-même.

Pour les bailleurs et les locataires

Pour les bailleurs, la solution est rassurante : une irrégularité ancienne d’usage ne peut pas être indéfiniment invoquée pour fonder une action en nullité. Attention toutefois à l’obligation de délivrance du bailleur qui est continue tout au long de la vie du bail.

Pour les locataires, la vigilance s’impose : l’action en nullité doit être engagée dans les cinq ans à compter de la date à laquelle les faits permettant d’agir sont connus. Passé ce délai, l’irrecevabilité est acquise, quelle que soit la gravité de l’irrégularité.

Cette vigilance est d’autant plus importante lorsque les parties recourent à des conventions locatives hors statut commercial, telles que les baux professionnels, qui peuvent porter sur des locaux à usage d’habitation en étage et tomber sous le coup de l’article L. 631-7 CCH.

Lors de la rédaction du bail, il est indispensable de vérifier préalablement l’usage des locaux loués au regard des dispositions de l’article L. 631-7 CCH. Cette vérification conditionne la validité même du contrat : si les locaux étaient affectés à usage d’habitation à la date de référence et qu’aucune autorisation de changement d’usage n’a été obtenue, le bail encourt la nullité.

Lien vers la décision : Cass. 3^e civ., 19 mars 2026, n° 25-10.979