La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique crée, à l’article L. 145-32-1 nouveau du Code de commerce, un droit pour le locataire commercial d’exiger le paiement mensuel de son loyer, en lieu et place du paiement trimestriel quasi-universellement pratiqué. Applicable immédiatement aux baux en cours, cette disposition est d’ordre public. Elle modifie concrètement la gestion de la trésorerie de milliers de commerçants et artisans dès la promulgation de la loi.
Le paiement trimestriel : une pratique contractuelle sans contrepoids légal
En droit des baux commerciaux, la périodicité du paiement du loyer relève de la liberté contractuelle. Le Code de commerce n’imposait, avant la réforme, aucune règle en la matière. Les parties fixaient librement les échéances dans le contrat. Pour un panorama complet des règles applicables, voir notre article sur le paiement du loyer et des charges dans le bail commercial.
En pratique, le paiement trimestriel d’avance s’est imposé comme usage dominant, en particulier dans les grandes agglomérations. Le locataire règle ainsi trois mois de loyer en une seule fois, au premier jour de chaque trimestre. Ce mécanisme, avantageux pour le bailleur qui dispose de la trésorerie avant toute prestation, représente un effort de financement considérable pour le locataire, dont les encaissements sont généralement mensuels.
En l’absence de droit légal à la mensualisation, le locataire souhaitant obtenir un paiement mensuel devait le négocier à la conclusion du bail ou lors de son renouvellement. Le refus du bailleur était sans recours. La loi de simplification met fin à cette asymétrie.
L’article L. 145-32-1 : un droit unilatéral, d’ordre public, d’application immédiate
Le texte de la loi
L’article L. 145-32-1 du Code de commerce, créé par l’article 62 de la loi, dispose :
« Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges et qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. »
L’article L. 145-32-1 est inscrit dans la liste de l’article L. 145-15 du Code de commerce, qui répertorie les dispositions auxquelles il est interdit de déroger sous peine de réputation non écrite. La mensualisation est ainsi d’ordre public : toute clause du bail l’écartant ou la limitant est inopposable au locataire.
Le champ d’application : qui peut en bénéficier ?
Le droit à la mensualisation est réservé aux locataires exploitant, dans les locaux loués, une activité de commerce de détail ou de gros, ou une prestation de services à caractère commercial ou artisanal. La notion de commerce de détail et de gros, ainsi que celle d’activité artisanale, ne soulèvent pas de difficulté particulière : les locataires commerçants immatriculés au RCS et les artisans immatriculés au RNE sont clairement visés.
La notion de prestations de services à caractère commercial est plus délicate. Elle couvre les activités de restauration, d’hôtellerie, de transport, d’intermédiation immobilière, d’assurance et d’agences de voyages. La situation des établissements bancaires et financiers — qui sont des prestataires de services au sens du Code monétaire et financier — n’est pas tranchée et pourra donner lieu à contentieux.
Sont en revanche exclus du dispositif :
- les locataires exerçant une activité industrielle ;
- les professions libérales ayant opté pour le statut des baux commerciaux ;
- les preneurs d’un bail dérogatoire ou d’une convention d’occupation précaire (articles L. 145-5 et L. 145-5-1 du Code de commerce), ces contrats n’étant pas soumis au statut.
La condition d’absence d’arriérés
Le droit à la mensualisation est subordonné à une seule condition : l’absence d’arriérés de loyers et de charges n’ayant pas fait l’objet d’une contestation préalable. Deux précisions s’imposent.
D’une part, la contestation préalable permet au locataire en retard de bénéficier malgré tout de la mensualisation, dès lors qu’il a antérieurement contesté les sommes réclamées. Aucune forme n’est prescrite par la loi : un courriel ou une lettre antérieure à la demande suffisent en principe, sous réserve de bonne foi. En revanche, une contestation formée après la demande de mensualisation est inopérante — l’adjectif « préalable » est déterminant.
D’autre part, en présence d’un locataire en procédure collective, l’administrateur judiciaire ne devrait pas pouvoir imposer au bailleur la mensualisation dès lors que des créances antérieures ont été déclarées au passif.
⚠️ Attention : le bailleur ne peut refuser la mensualisation qu’à la double condition qu’il existe un arriéré et que cet arriéré n’ait pas été préalablement contesté. L’existence d’un arriéré seul ne suffit pas si le locataire l’a contesté avant sa demande. Toute autre opposition du bailleur est sans effet juridique.
La procédure : simplicité et absence de formalisme
La loi ne prescrit aucun formalisme particulier pour la demande de mensualisation. Tout support écrit — courriel, lettre simple, lettre recommandée — est recevable, pourvu que le locataire soit en mesure d’en prouver la date d’envoi et de réception. La lettre recommandée avec accusé de réception demeure le support le plus sûr en cas de contestation ultérieure.
La demande peut vraisemblablement être adressée à l’administrateur de biens mandaté par le bailleur, par analogie avec les règles applicables à la demande de renouvellement. La loi ne le précise pas expressément, ce qui constitue un premier point d’incertitude.
La mensualisation prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail, sans délai de préavis, sans nécessité de signer un avenant, sans accord du bailleur. La loi ne prévoyant pas de délai minimum entre la demande et l’échéance suivante, un locataire présentant sa demande la veille d’une échéance trimestrielle pourrait théoriquement en bénéficier dès cette date. En pratique, un délai raisonnable permettant au bailleur de mettre en place le nouveau rythme de facturation paraît s’imposer.
Portée et points d’incertitude
Les questions que la jurisprudence devra trancher
Deux points précis restent ouverts à ce stade.
En premier lieu, la loi ne précise pas si le paiement mensuel conserve son caractère à échoir ou à terme échu. Lors des débats parlementaires, la ministre déléguée avait indiqué que la mensualisation ne remettrait pas en cause, le cas échéant, le terme de la facturation trimestrielle. Cette position ne figure pas dans le texte définitif. En l’absence de disposition contraire, le caractère du paiement tel que stipulé dans le bail devrait être maintenu, sauf accord contraire des parties.
En second lieu, la loi ne vise que le loyer, sans mention des charges locatives. La mensualisation entraîne-t-elle la mensualisation des appels de charges ? Le texte semble ne pas l’imposer, mais la question appellera vraisemblablement des précisions jurisprudentielles, en particulier pour les baux prévoyant une provision trimestrielle sur charges distincte du loyer.
Conséquences pour les bailleurs et les locataires
Pour le locataire éligible, la mensualisation est un levier de trésorerie immédiatement actionnable. Une demande écrite adressée dès aujourd’hui produit ses effets à la prochaine échéance. Aucun accord du bailleur n’est requis. La mesure est applicable aux baux en cours — il n’est pas nécessaire d’attendre le renouvellement.
Pour le bailleur, le passage du trimestriel au mensuel réduit mécaniquement la trésorerie disponible entre deux échéances. Le délai d’encaissement effectif diminue d’environ 60 jours. Les gestionnaires d’actifs et propriétaires privés doivent anticiper ce changement de flux dans leur plan de trésorerie, y compris pour les baux déjà en cours. Toute clause de bail prévoyant l’exclusion de ce droit est réputée non écrite.
📌 À retenir : la mensualisation est applicable immédiatement à tous les baux commerciaux en cours au 26 mai 2026, dès lors que le locataire remplit les conditions d’éligibilité. Elle ne nécessite ni avenant, ni accord du bailleur, ni attente du renouvellement. La mensualisation fait partie des cinq réformes issues de la loi de simplification — pour une vue d’ensemble, consulter notre guide complet de la réforme.
Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, art. 62 (création de l’art. L. 145-32-1 C. com.) : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000054131304
