Un sinistre climatique d’ampleur ne suspend pas indéfiniment les obligations du bailleur. Par une série de trois arrêts rendus le 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise l’articulation entre la perte de la chose louée (article 1722 du code civil) et l’exception d’inexécution ouverte au locataire commercial. La solution intéresse directement le paiement du loyer et la qualification du sinistre : un local seulement endommagé n’est pas un local détruit.
Le contexte juridique : perte de la chose louée et obligation de délivrance
Le statut des baux commerciaux n’écarte pas les règles du louage de droit commun. Le bailleur reste tenu, par la nature même du contrat, de délivrer la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage convenu (articles 1719 et 1720 du code civil). Il doit, pendant toute la durée du bail, exécuter les réparations nécessaires autres que locatives.
Ces obligations connaissent toutefois une limite tenant à la perte de la chose. Selon l’article 1722 du code civil, lorsque la chose louée est détruite par cas fortuit, deux régimes coexistent :
- Destruction totale : le bail est résilié de plein droit, sans dédommagement.
- Destruction partielle : le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation du bail, sans dédommagement.
La notion de perte ne se confond pas avec un simple dommage. Il y a perte, au sens de l’article 1722, lorsque la partie atteinte ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel elle est destinée. La distinction entre réparation et reconstruction est ici décisive : tant que la remise en état relève de travaux dont le coût n’excède pas la valeur du bien, il n’y a ni destruction ni résiliation de plein droit, et le bail se poursuit avec l’ensemble des obligations qu’il met à la charge du bailleur.
⚠️ Attention : invoquer un cas fortuit ne suffit pas à libérer le bailleur de ses obligations. Encore faut-il caractériser une véritable destruction, totale ou partielle. Confondre simple endommagement et destruction conduit à appliquer à tort le régime de la perte de la chose et à priver le locataire de tout recours.
Le locataire confronté à un local dégradé peut être tenté de cesser de régler ses échéances : la question du paiement du loyer et des charges est au cœur du contentieux tranché par la Cour.
La décision : un cas fortuit n’efface pas durablement les obligations du bailleur
Les faits
Plusieurs villas composant un lotissement exploité en hôtel de tourisme avaient été données à bail commercial à leur exploitant. En septembre 2017, le cyclone Irma a sinistré l’ensemble immobilier. Les locaux sont restés inexploitables durant une longue période, le locataire imputant cette situation au retard du bailleur à réaliser les travaux nécessaires.
Invoquant des arriérés de loyers, les bailleurs ont délivré une mise en demeure, signifié un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes — donc sans indemnité d’éviction —, puis assigné le locataire en expulsion et en paiement. Le locataire a opposé l’exception d’inexécution, soutenant que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance.
La position censurée
La cour d’appel de Basse-Terre (21 novembre 2024) avait écarté toute suspension du loyer. Elle avait pourtant constaté que le bien ne nécessitait que des réparations, certes importantes, sans qu’il soit démontré que leur coût dépassait la valeur du bien. Elle en avait néanmoins déduit que la survenance d’un cas fortuit justifiait à elle seule l’application des règles de la perte partielle, dispensant le bailleur des travaux et obligeant le locataire à régler les loyers des années 2018 à 2020.
La solution de la Cour de cassation
Au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil, la Cour censure ce raisonnement. Elle rappelle d’abord que la force majeure n’exonère le débiteur que pendant le temps où elle l’empêche d’exécuter, puis pose la règle suivante :
« lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. »
En statuant comme elle l’avait fait, alors qu’elle avait elle-même relevé que le bien était réparable et que le locataire reprochait au bailleur un retard fautif dans l’exécution des travaux, la cour d’appel a violé les textes visés, en confondant endommagement et destruction. La cassation est partielle et l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Fort-de-France.
📌 À retenir : le cas fortuit n’exonère le bailleur que pendant la durée de l’empêchement qu’il provoque. Passé ce délai, si le local demeure réparable et que le bailleur tarde à exécuter ses obligations de délivrance et d’entretien, le locataire retrouve le bénéfice de l’exception d’inexécution et peut suspendre le paiement du loyer pour la période concernée.
La portée : un point d’équilibre dans le contentieux du loyer suspendu
La série « cyclone Irma » s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel récent favorable au preneur confronté à un bailleur défaillant. La troisième chambre civile a notamment jugé, dans un arrêt publié du 18 septembre 2025 (n° 23-24.005), que le locataire peut suspendre le paiement des loyers, sans mise en demeure préalable, dès que les locaux deviennent impropres à leur destination en raison d’un manquement du bailleur. Les arrêts du 4 juin 2026 ajoutent une précision propre au sinistre fortuit : l’événement de force majeure ne neutralise les obligations du bailleur que tant qu’il les rend matériellement inexécutables.
Pour le bailleur, l’enseignement est clair : un sinistre climatique, même imprévisible et irrésistible, ne constitue pas un blanc-seing. Dès que l’empêchement cesse, l’inertie dans la réalisation des travaux engage de nouveau sa responsabilité et fragilise les loyers réclamés — ainsi que le refus de renouvellement fondé sur l’arriéré qui en résulte.
Pour le locataire, l’exception d’inexécution reste un mécanisme exigeant. La jurisprudence subordonne son succès à un manquement suffisamment grave rendant les locaux impropres à leur destination ; une simple gêne ou une exploitation seulement dégradée ne suffit pas. La suspension doit en outre être proportionnée à l’inexécution constatée et limitée à la période de défaillance du bailleur.
📌 Conseil pratique : qu’il s’agisse de fonder une suspension de loyer ou de la contester, la preuve est déterminante. Constats, expertises, devis chiffrés et mises en demeure datées permettent d’établir, d’un côté, le caractère seulement réparable du bien et le retard du bailleur, de l’autre, le moment exact où l’empêchement a cessé. C’est sur cette chronologie que se joue l’étendue de la suspension admissible.
Une réserve s’impose enfin sur l’autorité de ces décisions : les trois arrêts sont rendus en formation restreinte et n’ont pas été publiés au Bulletin (F-D). Ils n’ont, à ce titre, qu’une valeur d’espèce. La règle qu’ils énoncent demeure néanmoins cohérente avec la jurisprudence publiée la plus récente et fournit une grille de lecture utile pour tout litige opposant un loyer impayé à un sinistre affectant le local.
Lien vers les décisions : Cass. 3ème civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068, n° 25-10.069 et n° 25-10.070.
