Le droit de préférence du locataire commercial et le régime de l’offre
L’article L. 145-46-1 du code de commerce institue un droit de préférence au profit du locataire commercial. Lorsque le propriétaire envisage de vendre le local à usage commercial ou artisanal, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par remise en main propre. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer (art. L. 145-46-1 C. com.).
Ce mécanisme spécial se superpose au droit commun de l’offre issu de la réforme de 2016. Selon l’article 1113 du code civil, le contrat naît de la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager (art. 1113 C. civ.). Selon l’article 1116, l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, d’un délai raisonnable ; la rétractation intervenue en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur, sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat (art. 1116 C. civ.).
De cette superposition naît une question pratique récurrente lors de la vente d’un local en cours de bail commercial : le délai légal d’un mois enferme-t-il le bailleur dans son offre au point de le priver de toute faculté de renoncer à vendre ? Ou conserve-t-il le pouvoir de retirer une offre que le locataire n’a pas encore acceptée ?
⚠️ Piège à éviter. Deux hypothèses doivent être distinguées : la vente conclue avec un tiers pendant le délai d’un mois est nulle (le bailleur reste lié envers son locataire) ; en revanche, la renonciation du bailleur à vendre, avant toute acceptation, relève d’un régime différent. Confondre les deux conduit à surestimer la portée du droit de préférence.
La solution de la Cour de cassation
Par un arrêt publié du 25 juin 2026, la troisième chambre civile juge que la rétractation, dans le délai d’un mois, d’une offre de vente non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, n’expose celui-ci qu’à une action en réparation — exclusive de toute action en exécution forcée de la vente.
Les faits
Des propriétaires indivis louaient depuis 2004 un local commercial à une société locataire, autorisée à le sous-louer à sa filiale, laquelle exploitait le site. Le 15 janvier 2021, un notaire signifie, au nom des bailleurs, le projet de vente du local ; l’offre, désignant la locataire comme destinataire, est notifiée à la sous-locataire. Le 27 janvier 2021, cette dernière déclare accepter l’offre et solliciter un prêt. Le 28 janvier 2021, les bailleurs informent leur locataire qu’ils n’ont donné aucune instruction au notaire et que l’offre est inopérante. Le 1er février 2021, la locataire notifie à son tour son acceptation, puis assigne les bailleurs en constat de la vente.
La position censurée
La cour d’appel de Paris avait constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique, en jugeant qu’à défaut l’arrêt vaudrait acte de vente. Son raisonnement : les bailleurs ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
La cassation
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce. Elle procède par combinaison de ces textes :
« Il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente. »
En constatant la vente après avoir elle-même retenu que l’offre avait été rétractée avant son acceptation par la locataire, la cour d’appel a violé les textes visés. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris, autrement composée.
Portée et conséquences pratiques
L’arrêt clarifie l’articulation entre le droit de préférence et le droit commun de l’offre. Le délai d’un mois de l’article L. 145-46-1 protège la priorité du locataire face à un tiers acquéreur : il interdit au bailleur de vendre à autrui pendant ce délai, sous peine de nullité. Ce délai ne le prive pas, en revanche, de la faculté de renoncer purement et simplement à vendre, en rétractant une offre que le locataire n’a pas encore acceptée.
Pour le bailleur, la marge de manœuvre est réelle mais coûteuse : renoncer à vendre après avoir notifié l’offre est possible, mais engage sa responsabilité extracontractuelle. L’article 1116 du code civil encadre toutefois cette réparation, qui n’a pas à compenser la perte des avantages que le locataire attendait du contrat.
Pour le locataire, l’enseignement est décisif : seule l’acceptation cristallise la vente. Tant qu’il n’a pas accepté l’offre, il reste exposé à un retrait du bailleur et ne pourra alors prétendre qu’à des dommages-intérêts, non à l’acquisition forcée du local. La rapidité et la formalisation de l’acceptation deviennent des enjeux stratégiques — d’autant que le régime du droit de préférence a été récemment remanié par la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026.
📌 À retenir. Le délai d’un mois de l’article L. 145-46-1 interdit la vente à un tiers, mais n’oblige pas le bailleur à vendre. La rétractation d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation à vendre, exclut l’exécution forcée et n’ouvre qu’une action en réparation.
📌 Conseil pratique. Le locataire qui entend exercer son droit de préférence a intérêt à notifier son acceptation sans délai, par écrit et de manière non équivoque, dès réception de l’offre : c’est l’acceptation, et non l’écoulement du délai, qui verrouille la vente. Le bailleur qui souhaite conserver une faculté de retrait veillera, symétriquement, à la traçabilité de sa renonciation avant toute acceptation.
Lien vers la décision : Cass. 3ème civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B.
