Lorsqu’un bail commercial stipule un loyer binaire — une part fixe assortie d’une part variable assise sur le chiffre d’affaires du preneur —, la fixation du loyer au renouvellement échappe en principe au juge des loyers commerciaux et relève de la seule convention des parties. Par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que la seule référence, dans le bail, à la valeur locative de l’article L. 145-33 du code de commerce ne suffit pas à conférer compétence à ce juge pour fixer la part fixe.
Le loyer binaire échappe en principe au statut
Le loyer binaire (ou clause-recette) se compose d’un loyer minimum garanti et d’un loyer additionnel constitué par un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé dans les lieux loués. Par construction, ce mode de fixation intègre un élément — le chiffre d’affaires — étranger aux critères légaux de la valeur locative.
Il en résulte une règle constante : la fixation du loyer du bail renouvelé comportant une clause-recette n’est régie que par la convention des parties et échappe au pouvoir reconnu au juge des loyers commerciaux (Cass. 3e civ., 7 mars 2001, n° 99-17.055, Bull. ; Cass. 3e civ., 7 mai 2002, n° 00-18.153, Bull.). À défaut d’accord, le juge ne peut que constater l’absence d’entente et débouter les parties : le bail se renouvelle alors aux conditions antérieures. La justification est double : les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé sont supplétives de la volonté des parties, et le juge des loyers ne peut déterminer qu’une somme fixe, sans pouvoir modifier la clause de loyer variable reconduite.
Pour le régime d’ensemble de ce type de loyer, au-delà du cas commenté ici, voir notre guide sur le loyer binaire et la clause-recette.
Depuis 2016, ce principe connaît un tempérament : la stipulation d’un loyer composé d’un minimum garanti et d’une part variable n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers pour fixer, au renouvellement, ce minimum garanti à la valeur locative ; le juge statue alors selon les critères de l’article L. 145-33, notamment au regard de l’obligation du preneur de verser une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle (Cass. 3e civ., 3 novembre 2016, n° 15-16.826 et n° 15-16.827, Bull. ; Cass. 3e civ., 29 novembre 2018, n° 17-27.798, publié). La Cour a récemment précisé que le moyen tiré de ce mode de fixation constitue une défense au fond, et non une fin de non-recevoir : même en l’absence de clause expresse de recours au juge, celui-ci doit rechercher une volonté commune contraire des parties, dans le contrat ou dans des éléments extrinsèques (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). Au renouvellement, hors clause-recette, le loyer doit en revanche correspondre à la valeur locative dans les conditions de droit commun.
⚠️ Le piège
Une clause qui définit le loyer de base comme un « minimum garanti correspondant à la valeur locative », ou qui interdit que ce loyer soit inférieur à la valeur locative de l’article L. 145-33, n’ouvre pas par elle-même l’accès au juge des loyers. Encore faut-il que les parties aient manifesté la volonté de lui soumettre la détermination de cette valeur locative en cas de désaccord.
L’arrêt du 18 juin 2026
Les faits
La société Promod, locataire depuis un bail du 29 septembre 2002, occupait des locaux commerciaux moyennant un loyer binaire (part fixe et part variable calculée sur le chiffre d’affaires hors taxes). Après avoir demandé le renouvellement du bail, la locataire a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé. Le bail se déclarait « soumis à l’ensemble des dispositions du statut des baux commerciaux » et comportait une clause 4.1 définissant le loyer de base comme « un minimum garanti correspondant à la valeur locative », stipulant que, lors des renouvellements successifs, « le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l’article L. 145-33 du code de commerce ».
Le moyen
La locataire soutenait qu’en soumettant expressément le bail au statut et en se référant à la valeur locative de l’article L. 145-33, les parties avaient, à tout le moins implicitement, entendu conférer compétence au juge des loyers pour trancher un désaccord sur cette valeur. La cour d’appel de Douai (16 mai 2024), en jugeant le contraire, aurait dénaturé les documents de la cause et violé l’article 1134 du code civil (dans sa rédaction applicable, aujourd’hui l’article 1103), ensemble l’article L. 145-33.
La solution de la Cour de cassation
La Cour rejette le pourvoi. Elle approuve la cour d’appel d’avoir subordonné la compétence du juge à la volonté commune des parties, puis d’avoir souverainement constaté l’absence d’un tel accord :
La cour d’appel a […] à bon droit, retenu que la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté. Elle a, enfin, par une appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, de l’ensemble des clauses du contrat, relevé que les parties ne s’étaient pas accordées pour que la détermination du loyer de bail soit soumise au juge des loyers.
Deux enseignements se dégagent. D’une part, la qualification de la clause relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, que la Cour ne contrôle que sous l’angle de la dénaturation : la simple mention de la valeur locative de l’article L. 145-33 n’impose pas une lecture univoque. D’autre part, la solution présente une configuration inhabituelle : c’est ici la locataire, et non la bailleresse, qui sollicitait la fixation judiciaire ; le refus de compétence laisse subsister le loyer contractuel.
📌 À retenir
Cet arrêt (formation restreinte, non publié au Bulletin) ne renverse pas la jurisprudence : il en confirme l’application. Il s’inscrit dans la ligne d’un précédent statuant sur une clause quasi identique (Cass. 3e civ., 9 septembre 2014, n° 13-14.448), où la clause plancher renvoyant à la valeur locative avait déjà été jugée insuffisante à saisir le juge des loyers.
Portée pratique pour bailleurs et preneurs
La leçon est avant tout rédactionnelle. Pour qu’un litige sur la part fixe d’un loyer binaire puisse être tranché par le juge des loyers commerciaux au renouvellement, il ne suffit pas d’indexer le loyer de base sur la valeur locative ni de soumettre globalement le bail au statut. La clause doit exprimer clairement la volonté des parties de recourir au juge et de faire fixer, à défaut d’accord, cette valeur locative selon les critères de l’article L. 145-33.
À défaut d’une telle stipulation, le risque est identifié : en cas de désaccord, le loyer binaire est reconduit à l’identique dans ses deux composantes, sans que le juge dispose du pouvoir de le réviser à la valeur locative. La partie qui espérait un ajustement — hausse pour le bailleur, baisse pour le preneur — se trouve alors renvoyée à la seule négociation.
📌 Conseil pratique
Avant tout renouvellement, il est prudent d’auditer la clause de loyer de renouvellement du bail : identifie-t-elle expressément le recours au juge des loyers pour la fixation de la part fixe ? Cette vérification conditionne la stratégie contentieuse, en présence d’un loyer assis sur le chiffre d’affaires comme dans les baux de centres commerciaux.
Lien vers la décision : Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045
