Le loyer binaire, souvent désigné sous le nom de clause-recette, est fréquent dans les baux de centres commerciaux, de grande distribution et d’hôtellerie. Sa logique est simple : indexer une partie du loyer sur le chiffre d’affaires du preneur. Ses conséquences juridiques le sont beaucoup moins, en particulier au moment du renouvellement du bail, où ce type de loyer échappe en principe au pouvoir du juge des loyers commerciaux. Cet article expose le régime de la clause-recette, ses évolutions jurisprudentielles et les précautions de rédaction qu’elle impose.
Qu’est-ce qu’un loyer binaire ?
Le loyer binaire se compose de deux éléments : un loyer minimum garanti, montant fixe généralement indexé, et un loyer additionnel, calculé comme un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur dans les lieux loués. Le locataire verse le plus élevé des deux, ou la somme du minimum et de la fraction variable qui l’excède, selon la rédaction retenue.
Ce mécanisme opère un partage du risque d’exploitation : le bailleur s’assure un plancher de revenu tout en profitant de la performance commerciale du preneur, lequel voit sa charge locative s’ajuster à son activité. On le rencontre là où le loyer est traditionnellement corrélé au chiffre d’affaires, notamment dans l’hôtellerie, où la valeur locative se détermine par un loyer assis sur le chiffre d’affaires potentiel de l’établissement.
Il faut le distinguer nettement de la simple clause d’indexation (échelle mobile), qui fait varier un loyer fixe selon un indice, et de la révision légale. Dans le loyer binaire, la variation ne tient pas à un indice mais à un élément — le chiffre d’affaires — étranger aux critères légaux de la valeur locative fixés par l’article L. 145-33 du code de commerce. C’est précisément cette singularité qui explique son régime particulier.
Un loyer qui échappe en principe au statut
En droit commun des baux commerciaux, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée à défaut d’accord selon les cinq critères de l’article L. 145-33 du code de commerce :
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. »
Mais la Cour de cassation juge de longue date que la fixation du loyer renouvelé d’un bail à clause-recette n’est régie que par la convention des parties et échappe au pouvoir reconnu au juge des loyers commerciaux (Cass. 3e civ., 7 mai 2002, n° 00-18.153). La justification est double : les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé sont supplétives de la volonté des parties, et le juge des loyers ne peut déterminer qu’une somme fixe, sans pouvoir modifier la clause de loyer variable reconduite dans le bail renouvelé.
La conséquence pratique est décisive : à défaut d’accord des parties sur le nouveau loyer, le juge ne peut que constater cette absence d’entente et débouter. Le loyer binaire est alors reconduit à l’identique dans ses deux composantes, sans révision judiciaire possible (Cass. 3e civ., 15 mars 2000, n° 98-16.771).
⚠️ Attention : stipuler un loyer binaire, c’est en principe renoncer, au renouvellement, à la fixation judiciaire à la valeur locative. Le juge des loyers n’a pas, par défaut, le pouvoir de réviser un tel loyer.
Quand le juge des loyers peut-il intervenir ?
Le principe connaît un tempérament majeur depuis 2016. La stipulation d’un loyer composé d’un minimum garanti et d’une part variable n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers pour fixer, au renouvellement, ce minimum garanti à la valeur locative (Cass. 3e civ., 3 novembre 2016, n° 15-16.826, confirmé par Cass. 3e civ., 29 novembre 2018, n° 17-27.798). Le juge statue alors selon les critères de l’article L. 145-33, en tenant compte de l’obligation du preneur de verser, en sus, une part variable — ce dont résulte un abattement.
La Cour de cassation a précisé la portée de ce mécanisme en 2024. Le moyen tiré de ce que le loyer binaire relève de la seule volonté des parties constitue une défense au fond, et non une fin de non-recevoir : le juge des loyers ne peut donc écarter la demande comme irrecevable, il doit l’examiner. Surtout, même en l’absence de clause expresse de recours au juge, il lui appartient de rechercher une volonté commune contraire des parties, dans le contrat ou dans des éléments extrinsèques (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447). Cette solution ne heurte pas le droit d’accès au juge garanti par l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme : elle procède de l’autonomie de la volonté.
Cette recherche de la volonté commune est exigeante. La seule référence, dans le bail, à la valeur locative de l’article L. 145-33, ou la seule soumission générale du bail au statut des baux commerciaux, ne suffit pas à établir que les parties ont voulu confier au juge la détermination de cette valeur. L’interprétation des clauses relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass. 3e civ., 9 septembre 2014, n° 13-14.448 ; Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045). Ce dernier arrêt, qui juge insuffisante la seule référence à la valeur locative, est développé dans notre analyse de la décision du 18 juin 2026.
📌 À noter : les contestations sur le prix du bail renouvelé relèvent du président du tribunal judiciaire, le juge des loyers commerciaux (article R. 145-23 du code de commerce). Encore faut-il, pour un loyer binaire, que sa compétence pour fixer la part fixe ait été voulue par les parties.
Rédiger et auditer la clause : points de vigilance
La rédaction de la clause-recette commande son sort au renouvellement. Deux stratégies opposées doivent être clairement arbitrées lors de la conclusion du bail :
- Fermer l’accès au juge : les parties acceptent qu’à défaut d’accord, le loyer soit reconduit à l’identique. La sécurité est grande, mais aucun ajustement judiciaire n’est possible.
- Ouvrir l’accès au juge : la clause prévoit expressément le recours au juge des loyers pour fixer, en cas de désaccord, le minimum garanti à la valeur locative. Cette volonté doit être stipulée sans ambiguïté.
L’erreur la plus fréquente consiste à croire qu’une clause plancher, définissant le loyer de base comme un minimum « correspondant à la valeur locative » ou interdisant qu’il lui soit inférieur, ouvre par elle-même l’accès au juge des loyers. Elle ne le fait pas : une telle clause fixe un plancher, elle n’attribue pas compétence au juge pour l’évaluer. La partie qui espérait un ajustement — hausse pour le bailleur, baisse pour le preneur — se retrouve alors renvoyée à la seule négociation.
Avant tout renouvellement, il est donc prudent d’auditer la clause de loyer de renouvellement : le bail ouvre-t-il, ou non, le recours au juge pour la part fixe ? Cette lecture conditionne toute la stratégie, contentieuse comme transactionnelle, et détermine l’issue probable d’un désaccord sur le loyer.
Conclusion : le loyer binaire n’est pas une simple variante de loyer indexé : il modifie l’équilibre des pouvoirs au renouvellement, en écartant en principe le juge des loyers, sauf volonté commune contraire clairement exprimée. La rédaction de la clause-recette, puis son audit à l’approche du renouvellement, sont donc déterminants. L’accompagnement d’un avocat spécialisé en baux commerciaux permet de sécuriser chaque étape et d’anticiper les risques contentieux.
