I. Le mécanisme du lissage du loyer de renouvellement en matière de baux commerciaux

À retenir :

• Le mécanisme du lissage du loyer « révisé » ou « déplafonné » protège le locataire lors d’une augmentation du loyer résultant d’une fixation à la valeur locative ;

• Cette protection s’applique à certaines conditions ; elle ne s’applique pas notamment lors du renouvellement lorsque, par l’effet de la tacite prolongation, la durée du bail à renouveler a excède douze ans (Civ 3^ème, 16 octobre 2025, n°23-23.834). Le Preneur doit donc impérativement solliciter le renouvellement de son bail avant l’expiration du délai de douze ans.

• Le mécanisme du lissage du loyer de renouvellement n’est pas d’ordre public ; les parties peuvent donc y renoncer par une stipulation contractuelle.

Le renouvellement d’un bail commercial peut entraîner une augmentation significative du loyer, lorsque le principe du plafonnement est écarté et le loyer fixé à la valeur locative.

De même, les procédures de révision du loyer en cours de bail peuvent permettre au bailleur d’obtenir la fixation du loyer à la valeur locative, engendrant alors une hausse brutale et rétroactive du loyer que doit alors supporter le preneur.

Le lissage constitue alors un mécanisme protecteur permettant d’étaler cette hausse sur plusieurs années.

II. Le cadre juridique du lissage du loyer

Le dispositif du lissage s’applique :

• Lors de la révision du loyer résultant d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de 10 % de la valeur locative (Art. L145-38 du Code de commerce) ;

• Lors de la révision résultant du jeu de la clause d’indexation ayant entrainé une augmentation ou une diminution du loyer de plus de 25 % depuis la dernière fixation contractuelle ou judiciaire (Art. L145-39 du Code de commerce) ;

• Lors de la fixation du loyer de renouvellement « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail ».

Ainsi, le lissage s’applique à titre d’illustration :

• Si le déplafonnement résulte d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

• Si le déplafonnement résulte de la durée du bail expiré par exemple fixé contractuellement à 10 années.

Dans ces hypothèses, le statut des baux commerciaux prévoit que, quand bien même le loyer est fixé à la valeur locative, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

III. Les exceptions au lissage dans le cadre de la fixation du loyer de renouvellement

A. Les stipulations du contrat de bail commercial

Les parties peuvent conventionnellement renoncer au lissage ou aménager ses modalités par la clause déterminant le loyer de renouvellement. Cette renonciation doit être expresse et ne peut résulter d’une simple clause générale de renonciation aux dispositions du statut.

Il sera précisé que les dispositions des articles L.145-38 et L.145-39 du Code de commerce du statut des baux commerciaux étant d’ordre public, les parties ne peuvent déroger au lissage qui s’applique dans le cadre de la révision.

B. Le déplafonnement résultant de la durée du bail expiré 

Le lissage ne s’applique pas lorsque le déplafonnement est acquis au bailleur par l’effet d’une tacite prolongation, car la durée du bail renouvelé a excédé douze années.

Ce principe qui résulte de la lettre du texte a été confirmé par la Cour de cassation dans une décision en date du 16 octobre 2025 (Civ 3^ème, 16 octobre 2025, n°23-23.834).

« Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, lequel instaure un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ».

IV. Le calcul du lissage de loyer — modalités pratiques

Le lissage limite l’augmentation annuelle du loyer à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Cette progression s’applique jusqu’à ce que le loyer atteigne la valeur locative fixée lors du renouvellement (ou de la révision).

Exemple pratique : supposons un bail commercial renouvelé au 1^er janvier 2025 avec un loyer contractuellement dû au titre de l’exercice 2024 de 100.000 € HT/HC par an.

Le Juge fixe le loyer de renouvellement à la valeur locative soit un montant de 160.000 € HT/HC/an à effet du 1^er janvier 2025.

Le loyer dû par le preneur se calculera de la façon suivante :

– Année 1 – 2025 : 100 000 + 10 % = 110 000 euros

– Année 2 – 2026 : 110 000 + 10 % = 121 000 euros

– Année 3 – 2027 : 121 000 + 10 % = 133 100 euros

– Année 4 – 2028 : 133 100 + 10 % = 146 410 euros

– Année 5 – 2029 : 146 410 + 10 % = 161 051 euros – Ce montant étant supérieur au montant fixé par le Juge, le loyer fixé soit 160.000 euros s’appliquera pour les années 5, 6, 7, 8 et 9 et jusqu’à l’expiration du bail.

N.B. : si le bail contient une clause d’échelle mobile, l’indexation viendra s’ajouter à chaque calcul de pallier.

N.B. : la Cour de cassation a précisé qu’« il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties, d’arrêter l’échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de la hausse du loyer instauré par ce texte » (Cour de cassation saisie pour avis, 9 mars 2018, 17-70.040, Publié au bulletin). En d’autres termes, le Juge des loyers commerciaux fixe le loyer à date du renouvellement ou de la révision, mais le lissage s’applique de droit entre les parties et le Juge n’a pas à en préciser l’application dans sa décision.

V. Les effets pratiques du lissage

A. Pour le locataire

Le lissage permet au locataire d’adapter progressivement son modèle économique à la nouvelle charge locative. Cette transition facilite :

– La préservation de la trésorerie de l’entreprise ;

– L’ajustement des prix de vente ou des tarifs de prestations ;

– La recherche éventuelle de nouveaux locaux si l’augmentation s’avère insoutenable à terme.

Le locataire a donc tout intérêt à solliciter le renouvellement de son bail avant que la durée de ce dernier excède, par l’effet de la tacite prolongation, une durée de douze années.

B. Pour le bailleur

Le bailleur subit un manque à gagner temporaire entre la valeur locative et le loyer effectivement perçu. Cette contrainte peut influencer notamment :

– La stratégie de valorisation du patrimoine immobilier ;

– Les négociations lors du renouvellement ;

– La décision d’accorder ou non le renouvellement.

Le bailleur a donc tout intérêt à faire renoncer le locataire aux dispositions du lissage dans une clause déterminant les modalités de fixation du loyer de renouvellement.