Le 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts en matière de bail commercial. Trois d’entre eux, non publiés au Bulletin, retiennent l’attention par leur intérêt pratique : la clause résolutoire pour défaut d’assurance, le départ anticipé du locataire et la suspension des loyers ordonnée en référé. Rendus en formation restreinte, ils n’ont pas la portée d’arrêts de principe, mais ils illustrent des situations fréquentes.
Défaut d’assurance : une régularisation tardive ne sauve pas le bail
Le contexte juridique
Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le juge peut, en accordant des délais, suspendre les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée.
Les faits et la solution
Le bail obligeait le locataire à assurer le matériel, le mobilier, les installations et les aménagements contre l’incendie, l’explosion et les dégâts des eaux. Il prévoyait aussi une clause résolutoire en cas de non-respect de cette obligation. Le bailleur délivre un commandement de produire une attestation d’assurance, puis saisit le juge des référés.
Le locataire justifiait d’une assurance de responsabilité civile à la date du commandement, mais pas de la couverture des biens exigée par le bail. Il a souscrit plus tard une assurance complète, puis a demandé la suspension des effets de la clause. La Cour de cassation approuve le refus des juges du fond :
« si la locataire avait régularisé le manquement tiré d’un défaut d’assurance pour des périodes postérieures à la délivrance du commandement, elle ne justifiait pas être en mesure de régulariser sa situation pour la période antérieure à celle-ci »
En refusant les délais, la cour d’appel n’a fait qu’user du pouvoir discrétionnaire qu’elle tient de l’article L. 145-41.
La portée
Un défaut d’assurance passé ne peut pas être effacé. La souscription d’un contrat après le commandement couvre l’avenir, pas la période écoulée. Le juge peut donc refuser toute suspension.
La cour d’appel avait aussi affirmé que la suspension de la clause résolutoire ne concernait que le paiement des loyers. La Cour de cassation écarte certains motifs comme « erronés mais surabondants », sans préciser lesquels. Il est probable qu’elle vise ce motif, mais l’arrêt ne l’énonce pas expressément.
⚠️ Attention — réforme de 2026 :
Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, l’article L. 145-41 subordonne l’octroi de délais et la suspension de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler sa dette et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Cette règle s’applique aux demandes introduites depuis l’entrée en vigueur de la loi. Elle vise les impayés, et non les autres manquements comme le défaut d’assurance.
Départ anticipé du locataire : les loyers restent dus, même si le local est reloué
Le contexte juridique
L’article L. 145-4 du Code de commerce permet au preneur de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance. Un congé délivré en dehors de ces conditions ne met pas fin au bail à la date voulue par le locataire. Sur ces règles, voir notre guide sur la durée du bail commercial.
Les faits et la solution
Un bail est conclu le 13 janvier 2021. Le 25 mars 2021, le locataire annonce qu’il le résilie à compter du 1er avril 2021 et quitte les lieux. Le bailleur, qui n’a pas accepté cette résiliation, reloue le local à un tiers et réclame les loyers. Le locataire, placé en sauvegarde, soutient qu’il ne peut devoir des loyers pour une période où le local était déjà reloué.
La Cour de cassation approuve la cour d’appel. Le bail s’est poursuivi malgré le départ du locataire. Le congé, délivré pour une date erronée, a produit effet à la première échéance triennale, soit le 31 janvier 2024. Les loyers étaient dus jusqu’à cette date :
« sans que la bailleresse soit tenue de démontrer un préjudice, de sorte que la location de ces mêmes locaux à un tiers avant l’expiration du bail était sans incidence sur la demande en paiement des loyers »
La portée
Le bailleur ne réclamait pas des dommages et intérêts, mais l’exécution du bail. Il n’a donc pas à prouver de préjudice. La conséquence est sévère : le bailleur peut, sur la même période, percevoir le loyer du nouveau locataire et celui de l’ancien. Cette solution peut surprendre au regard du principe de réparation intégrale, mais elle découle de la nature de la créance.
Un point mérite attention : la Cour relève que la cour d’appel n’était pas saisie d’une demande du locataire en résiliation du bail. L’arrêt ne dit pas quelle solution aurait été retenue si une telle demande avait été formée. La question reste ouverte.
Suspension des loyers ordonnée par le juge des référés
Le contexte juridique
Le juge des référés ne peut accorder une provision ni constater l’acquisition de la clause résolutoire en présence d’une contestation sérieuse. Il peut en revanche, selon l’article 835 du Code de procédure civile, prescrire les mesures conservatoires qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le locataire peut aussi invoquer l’exception d’inexécution face à un commandement de payer.
Les faits et la solution
Un bailleur est condamné, par un jugement exécutoire, à réaliser des travaux dans un local exploité comme restaurant. Il n’en exécute qu’une partie. Le maire envisage même un arrêté de péril. Le bailleur délivre pourtant un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis saisit le juge des référés. La cour d’appel rejette ses demandes et ordonne la suspension des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux.
Le bailleur soutenait que le juge des référés n’avait pas le pouvoir de suspendre les loyers. La Cour de cassation rejette le pourvoi. Selon elle, la cour d’appel a pu déduire des manquements du bailleur :
« que la gravité des manquements du bailleur justifiait la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux ordonnés par décision de justice »
La portée
La formule « a pu » traduit un contrôle léger de la Cour de cassation. L’arrêt ne consacre pas un droit général du locataire à obtenir en référé la suspension de ses loyers. Les faits étaient extrêmes : des travaux ordonnés par une décision de justice et non exécutés, et un immeuble menaçant ruine. Pour le bailleur, la leçon est claire : délivrer un commandement de payer alors qu’il n’exécute pas ses propres obligations l’expose à un échec du référé.
📌 À retenir :
- Un défaut d’assurance antérieur au commandement ne peut pas être régularisé : le juge peut refuser de suspendre la clause résolutoire.
- Le locataire qui part hors échéance triennale reste redevable des loyers jusqu’à cette échéance, même si le bailleur a reloué.
- En cas de manquements graves du bailleur, le juge des référés peut refuser la clause résolutoire et suspendre les loyers jusqu’à l’exécution des travaux.
📌 Conseil pratique :
- Pour le locataire : vérifier chaque année que l’attestation d’assurance couvre tous les risques exigés par le bail, et pas seulement la responsabilité civile. Avant de quitter les lieux, respecter l’échéance triennale et le préavis de six mois, ou obtenir l’accord écrit du bailleur.
- Pour le bailleur : exiger chaque année les attestations d’assurance. Avant de délivrer un commandement, s’assurer d’avoir exécuté ses propres obligations.
Liens vers les décisions : Cass. 3ème civ., 17 septembre 2026, n°25-16.299 ; Cass. 3ème civ., 17 septembre 2026, n°25-14.359 ; Cass. 3ème civ., 17 septembre 2026, n°25-13.191
