Le droit de préférence du locataire et la prescription biennale
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce confère au locataire commercial un droit de préférence lorsque le propriétaire envisage de vendre le local loué. Le propriétaire doit lui notifier le prix et les conditions de la vente envisagée. Cette notification vaut offre de vente. Si le propriétaire vend finalement à des conditions plus avantageuses, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente.
Par un arrêt du 18 décembre 2025 (n° 24-10.767, publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que l’action en nullité de la vente conclue en méconnaissance de ce droit est exercée en vertu du statut des baux commerciaux. Elle est donc soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce.
Restait une question : à partir de quand court ce délai de deux ans ? L’article L. 145-60 ne le précise pas. Il faut donc se reporter à l’article 2224 du Code civil, selon lequel la prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Encore fallait-il déterminer quels faits le locataire doit connaître.
⚠️ Attention — réforme de 2026 :
Dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, l’article L. 145-46-1 définit désormais les locaux commerciaux et artisanaux concernés et exclut notamment les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts. Cette rédaction ne s’applique qu’aux mutations intervenues après la promulgation de la loi (art. 61, II). L’arrêt commenté, qui porte sur une vente de 2020, a été rendu sous l’empire du texte antérieur. Sur ces changements, voir notre article sur la réforme des baux commerciaux de 2026.
La décision : la connaissance de la vente suffit
Par un arrêt du 17 septembre 2026 rendu en formation de section et publié au Bulletin, la troisième chambre civile fixe le point de départ de la prescription au jour où le locataire a eu connaissance de la vente. Peu importe qu’il ignore encore le prix et les conditions de l’opération.
Les faits
Deux propriétaires indivis vendent, le 27 novembre 2020, deux parcelles attenantes. L’une comporte une maison d’habitation. L’autre, qui comprend notamment un hangar, est donnée à bail commercial. Le locataire soutient qu’il n’a pas été mis en mesure d’exercer son droit de préférence.
Par lettre du 11 février 2021, les acquéreurs informent le locataire qu’ils sont les nouveaux propriétaires. Le locataire assigne les acquéreurs le 14 février 2022, en substitution et, subsidiairement, en nullité de la vente. Il n’assigne les vendeurs aux mêmes fins que par actes des 30 mars et 11 avril 2023. Les vendeurs soulèvent la prescription.
La position du locataire
Le locataire soutenait que le délai de deux ans ne pouvait courir qu’à compter du 2 août 2021, date à laquelle il avait reçu copie de l’acte de vente. Ce n’est qu’à cette date qu’il avait connu le prix, les conditions de la vente et l’absence de lien de parenté entre vendeur et acquéreur. Il invoquait aussi une fraude : la dissimulation volontaire de ces éléments aurait retardé le point de départ du délai.
La solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle combine les articles L. 145-46-1 et L. 145-60 du Code de commerce avec l’article 2224 du Code civil, et en déduit :
« le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, en nullité de la vente du local loué consentie par le propriétaire en méconnaissance de son droit de préférence, court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente. »
La cour d’appel a donc exactement retenu que la prescription courait à compter du jour où le locataire avait été informé de la vente. Elle a souverainement fixé cette date au 11 février 2021, date de la lettre recommandée des acquéreurs. L’action dirigée contre les vendeurs en 2023 était donc prescrite.
L’argument tiré de la fraude est écarté : la cour d’appel n’avait pas à répondre à de simples allégations dépourvues d’offre de preuve.
L’arrêt tranche aussi une question de procédure. Un arrêt qui accueille une fin de non-recevoir et déclare irrecevable un chef de demande peut faire l’objet d’un pourvoi immédiat, même si l’instance se poursuit sur les autres demandes.
Portée : un délai qui court vite
L’arrêt complète celui du 18 décembre 2025. Après avoir soumis l’action en nullité à la prescription biennale, la Cour de cassation en fixe désormais le point de départ. La solution est rigoureuse pour le locataire. Une simple lettre annonçant la vente suffit à déclencher le délai, alors même que le locataire ignore le prix et les conditions de l’opération.
La logique se comprend. L’action en nullité sanctionne une vente conclue sans que l’offre prévue par la loi ait été faite au locataire. Pour agir, il lui suffit donc de savoir que le local a été vendu. Le prix et les conditions pourront être obtenus au cours de l’instance.
Deux limites doivent être relevées. D’une part, le principe est formulé pour la seule action en nullité, alors que le locataire demandait à titre principal sa substitution à l’acquéreur. La Cour applique la solution à l’action du locataire dans son ensemble, sans énoncer de règle propre à la substitution. D’autre part, l’arrêt retient la date de connaissance effective de la vente. Il ne dit pas si une connaissance présumée, antérieure à toute information du locataire, pourrait faire courir le délai.
Sur l’ensemble des règles applicables à la vente des locaux en cours de bail, bailleurs comme locataires ont intérêt à anticiper.
📌 À retenir :
- L’action du locataire en nullité de la vente conclue en violation de son droit de préférence se prescrit par deux ans.
- Le délai court dès que le locataire apprend la vente, et non à compter du jour où il en connaît le prix et les conditions.
- La date de cette connaissance relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.
- Une fraude qui aurait retardé le point de départ doit être prouvée, et pas seulement alléguée.
📌 Conseil pratique :
- Pour le locataire : toute information sur la vente (lettre du nouveau propriétaire, appel de loyer émis par un nouveau bailleur) doit déclencher une vérification immédiate. Il faut agir dans les deux ans contre toutes les parties à la vente. Dans l’affaire commentée, les acquéreurs avaient été assignés dans le délai de deux ans, mais les vendeurs l’avaient été trop tard.
- Pour l’acquéreur et le vendeur : informer le locataire de la vente par lettre recommandée permet de dater avec certitude le point de départ du délai de prescription.
Lien vers la décision : Cass. 3ème civ., 17 septembre 2026, n°24-21.650
