Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation statutaire dans un bail commercial ?
Lorsqu’un bail commercial arrive à son terme et que le locataire se maintient dans les locaux dans l’attente d’un accord sur le prix du renouvellement, il est redevable d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité se substitue au loyer pour la période durant laquelle le locataire occupe les locaux sans bail en cours.
L’article L.145-57 du Code de commerce organise cette situation : pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le locataire continue de payer les loyers au prix ancien, sauf compte à faire entre les parties après fixation définitive. Si le locataire renonce finalement au renouvellement en exerçant son droit d’option, l’indemnité due pour la période antérieure à cette renonciation est qualifiée d’indemnité d’occupation statutaire.
⚠️ Attention : L’indemnité d’occupation statutaire (due avant l’exercice du droit d’option) ne doit pas être confondue avec l’indemnité d’occupation de droit commun (due après l’exercice du droit d’option lorsque le locataire se maintient dans les lieux). Leur régime juridique diffère, notamment en matière de prescription.
Comment est fixée l’indemnité d’occupation statutaire ?
À défaut de convention contraire, l’indemnité d’occupation statutaire est fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du Code de commerce. Cette valeur locative s’apprécie notamment au regard des obligations respectives des parties.
Or, l’article R.145-8 du Code de commerce précise que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
La taxe foncière, qui incombe en principe au propriétaire, peut être transférée au locataire par une clause expresse du bail commercial. Ce transfert est licite, mais il n’est pas neutre sur la valeur locative.
La taxe foncière transférée au locataire diminue la valeur locative : la confirmation de la Cour de cassation
Les faits : un bail commercial avec taxe foncière à la charge du preneur
Dans cette affaire, une SCPI bailleresse avait délivré à la société Decathlon France un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er juillet 2015. La locataire avait accepté le renouvellement en son principe, mais contesté le prix proposé.
Le 26 septembre 2017, Decathlon a exercé son droit d’option : elle a renoncé au renouvellement et a libéré les locaux le 30 novembre 2017. Elle a ensuite assigné la bailleresse en fixation de l’indemnité d’occupation due entre le 1er juillet 2015 et le 30 novembre 2017, et en restitution des sommes trop versées.
Le bail expiré prévoyait que le preneur rembourse au bailleur la taxe foncière, en plus du loyer.
La position censurée de la cour d’appel
La cour d’appel de Grenoble avait fixé la valeur locative sans la minorer au titre du transfert de la taxe foncière.
La cour d’appel confondait ainsi deux plans : le fait que l’indemnité soit statutaire (et donc fixée à la valeur locative) et les modalités de détermination de cette valeur locative (qui doivent intégrer les correctifs de l’article R.145-8).
La solution de la Cour de cassation
Par un arrêt du 29 janvier 2026 publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Le raisonnement de la haute juridiction s’articule en trois temps :
1. L’indemnité d’occupation due pour la période antérieure à l’exercice du droit d’option trouve son origine dans l’article L.145-57 du Code de commerce. C’est une indemnité d’occupation statutaire qui se substitue rétroactivement au loyer.
2. Cette indemnité doit, à défaut de convention contraire, être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L.145-33, notamment au regard des obligations respectives des parties.
3. Si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire.
En fixant la valeur locative sans tenir compte de cette clause exorbitante, la cour d’appel a violé les articles L.145-33, L.145-57 et R.145-8 du Code de commerce. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Lyon.
La portée de l’arrêt : les conséquences pour les bailleurs et les locataires commerciaux
L’articulation de deux lignes jurisprudentielles
L’intérêt de cet arrêt réside dans la jonction explicite qu’il opère entre deux courants jurisprudentiels développés en parallèle par la Cour de cassation.
D’un côté, la qualification de l’indemnité d’occupation statutaire et son mode de fixation à la valeur locative (Cass. 3e civ., 5 février 2003, n° 01-16.882 ; Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707).
De l’autre, la jurisprudence constante selon laquelle le transfert de la taxe foncière au preneur est un facteur de diminution de la valeur locative au sens de l’article R.145-8, y compris lorsque cette pratique est généralisée dans le secteur (Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-14.917 ; Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-24.268).
L’arrêt du 29 janvier 2026 tire la conséquence logique : si l’indemnité d’occupation statutaire se fixe à la valeur locative, et si le transfert de la taxe foncière minore cette valeur locative, alors ce transfert doit minorer l’indemnité d’occupation statutaire.
L’impact pour les locataires qui exercent leur droit d’option
Pour le locataire qui renonce au renouvellement de son bail après un désaccord sur le prix, cet arrêt confirme un levier financier important. Lors de l’établissement du compte entre les parties, la valeur locative retenue pour fixer l’indemnité d’occupation rétroactive doit être minorée de toutes les charges exorbitantes supportées par le locataire — au premier rang desquelles la taxe foncière.
📌 À retenir : Le locataire qui exerce son droit d’option doit veiller à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée en tenant compte de l’abattement lié au transfert de la taxe foncière. L’omettre dans le cadre d’une expertise judiciaire ou d’une négociation serait une erreur préjudiciable.
L’impact pour les bailleurs : l’effet boomerang de la clause de transfert
La clause de transfert de la taxe foncière au locataire, très répandue dans les baux commerciaux, continue de produire un effet paradoxal pour le bailleur. Si le bailleur perçoit effectivement le remboursement de la taxe foncière pendant la durée du bail, il doit en revanche accepter une valeur locative diminuée lors du renouvellement, de la révision, et désormais de manière explicite lors de la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire.
Ce constat doit conduire chaque bailleur à mesurer l’intérêt réel de la refacturation de la taxe foncière, en particulier lorsque l’abattement pratiqué par les juridictions sur la valeur locative excède le montant de la taxe elle-même.
📌 Conseil pratique : Lors de la rédaction d’un bail commercial, la répartition des charges — et en particulier la taxe foncière — doit être pensée au regard de ses conséquences sur la valeur locative. Le transfert de cette charge n’est pas sans incidence pour le bailleur en cas de contentieux locatif ultérieur.
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