Exception d’inexécution et bail commercial : le locataire peut-il suspendre le paiement du loyer ?
En matière de bail commercial, l’obligation de payer le loyer est souvent perçue comme intangible. Pourtant, le droit commun des contrats offre au preneur un mécanisme de défense : l’exception d’inexécution. Ce mécanisme permet, à certaines conditions, de suspendre le paiement du loyer lorsque le bailleur manque à ses propres obligations. Son application en matière de bail commercial soulève des questions pratiques importantes, notamment lorsqu’un commandement de payer a déjà été délivré. Comprendre les conditions de l’exception d’inexécution et les risques qu’elle implique est indispensable pour tout preneur confronté à un manquement contractuel du bailleur.
Qu’est-ce que l’exception d’inexécution en droit des contrats ?
L’exception d’inexécution est un mécanisme propre aux contrats synallagmatiques, c’est-à-dire aux contrats dans lesquels chaque partie s’engage réciproquement l’une envers l’autre. Ce mécanisme est désormais consacré à l’article 1219 du Code civil. Il permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation lorsque l’autre partie n’exécute pas la sienne, à condition que les deux obligations soient réciproques et interdépendantes.
Le bail commercial est précisément un contrat synallagmatique : le bailleur met les locaux à disposition du preneur en état de servir à l’usage prévu, et le preneur paie le loyer en contrepartie. Ces obligations s’inscrivent dans un rapport d’échange continu, caractéristique des contrats d’exécution successive, ce qui rend l’inexécution du contrat par l’une des parties directement susceptible d’affecter les obligations de l’autre.
« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » — Article 1219 du Code civil
Les conditions d’application de l’exception d’inexécution en matière de baux commerciaux
Un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles
Pour que le preneur puisse invoquer l’exception d’inexécution, il faut d’abord établir un manquement du bailleur à l’une de ses obligations essentielles. Le bailleur est notamment tenu (art. 1719 du Code civil) :
- De délivrer des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils sont loués
- D’assurer l’entretien des locaux et de réaliser les réparations à sa charge
- De garantir au preneur la jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail
⚠️ Le manquement du bailleur doit être démontré. Une simple gêne ou un désagrément ponctuel ne suffit pas à justifier un refus de paiement des loyers. La responsabilité contractuelle du bailleur doit être engagée de manière caractérisée pour que le preneur puisse prétendre à suspendre à son obligation de paiement du loyer (Art. 1728 du Code civil).
Un manquement d’une gravité suffisante : l’appréciation de la gravité par les juges
C’est sur ce point que la jurisprudence se montre la plus exigeante. L’appréciation de la gravité du manquement est au cœur du raisonnement. Les tribunaux vérifient si le manquement du bailleur est assez sérieux pour justifier la suspension du paiement du loyer. En pratique, il faut démontrer que ce manquement rend les locaux impropres à leur usage ou affecte de manière significative l’exploitation du fonds de commerce, au point de priver le preneur de la contrepartie attendue du paiement du loyer.
Sont susceptibles, à titre d’illustration, d’être suffisamment graves :
- L’impossibilité d’utiliser les locaux en raison d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ou
- une fermeture administrative imputable au bailleur
- L’absence de délivrance effective des locaux à la date prévue au bail
En revanche, des travaux gênant l’activité sans l’interrompre, ou des désordres mineurs n’affectant qu’une partie non significative des locaux, ne seront pas suffisants pour justifier un refus de paiement des loyers.
La Cour de cassation a récemment rappelé que le preneur n’a pas à justifier d’une mise en demeure lorsque les locaux sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.
« Il est jugé que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable »
3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005, publié au bulletin
La situation se complique lorsque le bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, en application de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Ce commandement ouvre un délai d’un mois au preneur pour régulariser sa situation. À défaut, la résiliation du bail peut être constatée par le juge, avec des conséquences particulièrement lourdes pour le preneur.
Le preneur peut-il opposer l’exception d’inexécution face à un commandement de payer ?
Oui, mais avec des limites considérables. Le preneur peut soulever l’exception d’inexécution devant le juge pour s’opposer à la constatation de la résiliation du bail. Encore faut-il que :
- Le manquement du bailleur soit antérieur ou concomitant au non-paiement du loyer
- Ce manquement soit d’une gravité suffisante, au sens de l’article 1219 du Code civil, ce qui suppose une appréciation rigoureuse de la gravité
La Cour de cassation a précisé que le locataire n’est pas tenu d’agir dans le délai d’un mois et que le juge est tenu de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution.
« Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. »
On rappellera toujours que les juges du fond apprécient souverainement si les conditions sont réunies pour justifier une exception d’inexécution.
⚠️ Il existe toujours un aléa judiciaire : si le manquement n’est pas jugé suffisamment grave, le locataire doit savoir que la clause résolutoire peut produire ses effets et que le bail sera résilié.
Risques et précautions pour le preneur
Suspendre unilatéralement le paiement du loyer est une décision qui ne doit pas être prise sans analyse préalable. Si l’exception d’inexécution n’est pas fondée, la résiliation de plein droit peut être constatée. Les conséquences de l’inexécution sont alors significatives : acquisition de la clause résolutoire, procédure d’expulsion, condamnation au paiement des loyers arriérés assortis d’intérêts. L’aléa judiciaire est important et il ne doit pas être sous-estimé.
Lorsqu’il existe un doute sur la gravité du manquement du bailleur, le locataire doit privilégier une action en réparation de son préjudice distinct à l’encontre du bailleur et honorer, dans l’attente de celle-ci, son obligation de paiement du loyer.
📌 Synthèse : ce qu’il faut retenir
- L’exception d’inexécution, issue du droit des contrats synallagmatiques, permet au preneur de suspendre le paiement du loyer uniquement si le manquement du bailleur est d’une gravité suffisante ;
- Le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ;
- Lorsqu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré, l’exception d’inexécution peut être invoquée devant le juge pour s’opposer à la résiliation du bail et le juge doit en vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution « peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » ;
- L’aléa judiciaire est réel : la suspension unilatérale du loyer expose le preneur à des risques importants et notamment à la résiliation de plein droit du bail ;
- La consultation d’un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux est recommandée avant toute décision de suspendre au versement du loyer.
Lien vers la décision : Cass., 3ème civ., 5 mars 2026, n°24-15.820
