Taxe foncière et loyer de renouvellement : le principe de la déduction en application de l’article R. 145-8 du Code de commerce
Lors du renouvellement d’un bail commercial, la fixation judiciaire du loyer obéit à des règles déterminées par les dispositions du Code de commerce.
L’article R. 145-8 du Code de commerce dispose que « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative » ; « Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ».
Parmi les questions que soulève régulièrement la procédure de fixation du loyer de renouvellement figure la prise en compte de la taxe foncière lorsque les stipulations du bail commercial prévoient la refacturation de celle-ci par le bailleur au locataire.
📌 Principe jurisprudentiel : en application des dispositions précitées, la jurisprudence de la Cour de cassation est venue préciser que la taxe foncière étant une charge incombant normalement au bailleur, elle constitue un facteur de diminution de la valeur locative lorsqu’elle est supportée par le locataire.
« 6. Pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé à une certaine somme hors taxes et hors charges, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que, selon l’expert, le fait que le preneur se soit engagé à acquitter les taxes foncières ne justifie pas un abattement pour charges exorbitantes, dès lors, d’une part, que ce transfert de charges est couramment pratiqué dans le secteur, d’autre part, que les termes de comparaison retenus par l’expert correspondent à des baux mettant la taxe foncière à la charge du preneur.
7. En statuant ainsi, alors que, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, la cour d’appel a violé les textes susvisés. Le cadre légal de fixation du loyer de renouvellement selon l’article L.145-33. »
Lien vers la décision : Cass., 3ème civ., 8 février 2024, n°22-24.268
⚠️ Cette déduction est toutefois problématique pour le propriétaire car lorsque les éléments de comparaison retenus pour fixer le prix unitaire mettent également à la charge du preneur la taxe foncière :
- le prix unitaire est calculé sur la base d’un loyer HT/HC sans prise en compte de la taxe foncière payée par les locataires voisins ;
- le bailleur supporte une déduction sur le prix déterminé alors qu’il n’a pas bénéficié d’une majoration qui devrait résulter des éléments de comparaison.
Il s’agit ici d’une rupture de l’équilibre économique déterminé par les parties lors de la négociation du bail commercial nonobstant le principe suivant lequel un bail se renouvelle aux mêmes clauses et conditions.
Taxe foncière et loyer de renouvellement : peut-on annihiler la déduction par l’application de l’article R. 145-7 du Code de commerce ?
L’article R. 145-7 du Code de commerce dispose que :
« Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »
La prise en charge par le locataire de la taxe foncière constitue indiscutablement un complément de loyer offert au bailleur : le locataire supporte en lieu et place du bailleur ce que ce dernier devrait supporter par l’effet de la loi.
La taxe foncière doit donc être intégrée au « prix » du voisinage, pour ensuite être déduite de la valeur locative brute déterminée avec les prix du voisinage.
📌 Si tous les éléments de comparaison prévoient une refacturation de la taxe foncière aux locataires, la majoration et la déduction doivent se neutraliser.
C’est la raison pour laquelle, dans une décision en date du 23 février 2026, le Juge des loyers commerciaux près le Tribunal judiciaire de Paris a jugé que :
« Sur les clauses exorbitantes du droit commun
La défenderesse sollicite enfin un abattement de 10 % au titre des clauses exorbitantes du droit commun stipulées au bail. Mais, la bailleresse lui oppose à bon droit que l’expert judiciaire a relevé que tous les baux de comparaison comportent les mêmes clauses, de sorte que ce transfert des charges a déjà été pris en compte au titre du prix unitaire et ne peut donner lieu à un abattement complémentaire. »
⚠️ Point de vigilance : Il appartient aux bailleurs d’être particulièrement vigilants sur les éléments de comparaison retenus et de faire ressortir, dans les prix du voisinage, les éléments composant ces prix et notamment les charges exorbitantes supportées par les voisins.
Lien vers la décision : TJ Paris, Juge des loyers commerciaux, 23 février 2026 RG 22/05685
