L’obligation de délivrance dans le bail : un cadre juridique structuré
Le contenu de l’obligation de délivrance
Le bail, qu’il soit civil ou commercial, repose sur un mécanisme simple : le bailleur met un bien à disposition du locataire en contrepartie d’un loyer. L’article 1709 du code civil définit le louage comme le contrat par lequel une partie s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix.
L’article 1719 du code civil précise les obligations du bailleur. Il doit, par la nature même du contrat et sans qu’aucune stipulation particulière ne soit nécessaire, délivrer au preneur la chose louée, l’entretenir en état de servir à l’usage prévu, et en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
Ces obligations ne se limitent pas à la remise initiale des clés. Elles imposent au bailleur de garantir, tout au long du bail, que le locataire dispose effectivement de la totalité des locaux inclus dans l’assiette du bail, dans un état conforme à leur destination.
⚠️ Attention : l’obligation de délivrance ne s’épuise pas à la remise des lieux. Elle pèse sur le bailleur de manière continue, pendant toute la durée du bail. C’est un point fondamental que de nombreux bailleurs sous-estiment.
La prescription quinquennale de droit commun
L’article 2224 du code civil, en vigueur depuis la réforme du 17 juin 2008, fixe le délai de prescription de droit commun à cinq ans. Ce délai court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
La question du point de départ de la prescription est déterminante (voir aussi notre article sur le délai de prescription en bail commercial). Lorsqu’un locataire connaît, dès la conclusion du bail, un défaut affectant les locaux loués, peut-il encore agir plusieurs années plus tard ? La cour d’appel de Rennes avait répondu par la négative. La Cour de cassation la censure.
L’apport de l’arrêt du 5 mars 2026 : obligation continue et prescription
Les faits
En 1997, un couple donne à bail un local commercial à usage de boulangerie. En 2003, un avenant est conclu avec de nouveaux locataires, M. et Mme B., qui acquièrent le fonds de commerce incluant le droit au bail. Le bail est renouvelé en 2017.
Le bail inclut dans son assiette une cour située à l’arrière de l’immeuble. Les locataires n’en ont toutefois jamais bénéficié. Le 20 juin 2019, ils assignent la bailleresse en délivrance de la jouissance de cette cour et en indemnisation.
La position censurée de la cour d’appel de Rennes
La cour d’appel de Rennes, par arrêt du 29 mai 2024, déclare les demandes irrecevables comme prescrites. Son raisonnement est le suivant : les locataires connaissaient l’existence de cette cour et leur droit sur celle-ci dès la signature de l’avenant du 23 janvier 2003. Le délai de prescription quinquennale avait donc commencé à courir à cette date. L’action introduite le 20 juin 2019, soit plus de seize ans après, était prescrite.
La solution de la Cour de cassation
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt publié au Bulletin (FS-B), casse l’arrêt de la cour d’appel de Rennes au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil.
La Cour pose un principe clair en deux temps.
D’abord, elle rappelle que l’obligation de délivrance du bailleur est continue et exigible pendant toute la durée du bail.
Ensuite, elle en tire une double conséquence :
« Le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice. »
La Cour de cassation reproche à la cour d’appel d’avoir fixé le point de départ de la prescription à la date de connaissance du droit, alors que le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice. Tant que le bailleur ne délivre pas la cour incluse dans l’assiette du bail, le locataire est fondé à agir.
Un arrêt qui confirme et complète la jurisprudence récente
Cet arrêt s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel engagé par la troisième chambre civile depuis l’été 2025. Par un arrêt du 10 juillet 2025 (n° 23-20.491, publié au Bulletin), la Cour avait jugé que la persistance du manquement à l’obligation de délivrance constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail (voir notre commentaire de cet arrêt). Par un arrêt du 4 décembre 2025 (n° 23-23.357, publié au Bulletin), elle avait étendu cette solution à l’action en exécution forcée.
L’arrêt du 5 mars 2026 parachève cette construction en précisant les conséquences indemnitaires : le locataire peut obtenir réparation sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice. La prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil ne joue donc pas comme une fin de non-recevoir globale, mais comme une limitation temporelle de l’indemnisation.
Conséquences pratiques pour les bailleurs et les locataires
Pour le bailleur
Le bailleur ne peut plus compter sur l’écoulement du temps pour échapper à ses obligations. Même si le défaut de délivrance remonte à la conclusion du bail, le locataire conserve la faculté d’agir tant que le manquement n’a pas cessé. Le bailleur s’expose à une condamnation à l’exécution forcée des travaux nécessaires et à l’indemnisation du préjudice subi par le locataire sur les cinq dernières années.
Pour le locataire
Le locataire qui subit un défaut de délivrance n’a pas intérêt à attendre. S’il conserve le droit d’agir en exécution forcée à tout moment, son indemnisation est limitée aux cinq années précédant l’introduction de l’instance. Plus le locataire tarde à agir, plus il perd d’années d’indemnisation potentielle.
📌 À retenir : l’obligation de délivrance est une obligation continue. Le locataire peut agir en exécution forcée tant que le manquement persiste, et en indemnisation sur les cinq ans précédant sa demande en justice. La prescription de l’article 2224 du code civil ne peut pas être opposée comme fin de non-recevoir.
📌 Conseil pratique : les locataires confrontés à un défaut de délivrance (privation d’une partie des locaux, défaut d’entretien structurel, trouble de jouissance) doivent agir rapidement pour maximiser leur droit à indemnisation. Ils peuvent également envisager l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement du loyer. Un constat d’huissier établissant la persistance du manquement constitue un élément de preuve déterminant.
Lien vers la décision :
