Le droit de préférence du locataire commercial en cas de vente des locaux loués
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, confère au locataire à bail commercial un droit de préférence lorsque le propriétaire envisage de vendre le local loué. Le bailleur doit alors notifier au locataire le prix et les conditions de la vente envisagée, cette notification valant offre de vente au profit du preneur.
Ce mécanisme protecteur vise à permettre au locataire, qui exploite son fonds de commerce dans les lieux, de se porter acquéreur par priorité (voir notre guide sur l’acquisition d’un local commercial). Si le propriétaire décide ultérieurement de vendre à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente.
L’exception familiale du dernier alinéa
Le législateur a toutefois prévu une exception. Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce dispose que le droit de préférence n’est pas applicable « à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ». Cette dérogation se justifie par la volonté de préserver la transmission familiale du patrimoine immobilier.
⚠️ Attention : l’exception familiale de l’article L. 145-46-1 du code de commerce est d’interprétation stricte. Elle ne vise que les personnes physiques expressément désignées par le texte. Une SCI familiale ne peut pas s’en prévaloir.
La question se pose alors de savoir si cette exception peut bénéficier à une société civile immobilière dont les associés sont exclusivement des membres de la famille du bailleur. C’est précisément le point tranché par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 5 mars 2026.
La vente à une SCI familiale ne constitue pas une cession à un descendant
Les faits
Une SCI, la société du Plessis Bouchet, dont le gérant était M. [L], était propriétaire de locaux donnés à bail commercial à une société exploitant un centre de formation routière. La bailleresse a consenti une promesse de vente — opération distincte d’une cession de bail commercial — au profit d’une autre SCI, la SCI Fenix, constituée par M. [L] et ses deux enfants. Le prix était fixé à 450 000 euros, payable comptant à hauteur de 110 000 euros et à tempérament sur quinze ans pour le surplus.
Le notaire a notifié l’offre de vente à la locataire au visa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. La locataire n’a pas manifesté son intention d’acheter dans un premier temps. Mais lorsque la bailleresse a décidé de vendre à de nouvelles conditions — paiement intégral sur quinze ans par trimestrialités —, le notaire a procédé à une seconde notification. La locataire a alors accepté l’offre.
La bailleresse a refusé de conclure la vente au profit de la locataire, invoquant l’exception familiale du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 : la vente était destinée à une SCI constituée entre le gérant et ses enfants, ce qui, selon elle, devait s’analyser comme une cession à des descendants du bailleur.
La solution de la Cour de cassation
La troisième chambre civile rejette le pourvoi et approuve la cour d’appel de Rennes. Elle pose un principe clair :
« Ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés. »
Le raisonnement est limpide. L’exception familiale vise la cession à des personnes physiques limitativement énumérées : le conjoint, un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Une SCI, même composée exclusivement de membres de la famille du bailleur, est une personne morale dotée d’une personnalité juridique propre, distincte de celle de ses associés. Elle ne peut donc pas être assimilée à un descendant au sens du texte.
La cour d’appel avait constaté que les parties à l’acte de vente projeté étaient des sociétés civiles immobilières, et non des personnes physiques. Elle en avait exactement déduit que la cession n’entrait pas dans le champ de l’exception familiale et que la locataire bénéficiait bien du droit de préférence.
Conséquences pratiques pour les bailleurs et les locataires
📌 À retenir : le droit de préférence du locataire à bail commercial s’applique en cas de vente des locaux à une SCI familiale. L’exception de l’article L. 145-46-1, dernier alinéa, du code de commerce ne bénéficie qu’aux personnes physiques — conjoint, ascendant ou descendant — et non aux personnes morales, même constituées exclusivement entre membres de la famille.
Cet arrêt met fin à une incertitude pratique fréquente. De nombreux bailleurs recourent à des SCI familiales comme outil de transmission patrimoniale. La Cour de cassation rappelle que l’écran de la personnalité morale ne peut être ignoré : dès lors que l’acquéreur est une société, même familiale, le locataire conserve son droit de préférence. Cette décision s’inscrit dans la continuité d’une interprétation stricte du statut des baux commerciaux, dont les règles de renouvellement obéissent à la même logique protectrice du preneur.
📌 Conseil pratique : les bailleurs qui envisagent une transmission familiale de locaux donnés à bail commercial doivent, s’ils recourent à une SCI, respecter scrupuleusement la procédure de notification au locataire prévue par l’article L. 145-46-1. La seule voie pour échapper au droit de préférence est une cession directe à une personne physique visée par le texte (conjoint, ascendant, descendant). Sur les autres obligations essentielles du bailleur, consulter notre guide sur les mentions obligatoires du bail commercial.
Lien vers la décision :
