Le cadre juridique de la répartition et de la preuve des charges
Dans un bail commercial, le bailleur ne peut refacturer au preneur que les charges, impôts et taxes expressément prévus par un inventaire précis et limitatif annexé au contrat (art. L. 145-40-2 du Code de commerce), à charge pour lui d’adresser un état récapitulatif annuel. Cette logique d’opposabilité se double d’une exigence de preuve : celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver (art. 1353 du Code civil). La répartition des charges et travaux dans le bail commercial demeure ainsi l’un des principaux foyers de contentieux entre bailleurs et preneurs.
Deux arrêts rendus le même jour par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 4 juin 2026, en livrent deux facettes complémentaires : la première sur la charge de la preuve des charges contestées en référé, la seconde sur la qualification des sommes refacturées et sur la condition d’une clause expresse pour transférer une taxe au preneur. Les deux décisions sont inédites (non publiées au Bulletin), mais convergentes et instructives.
⚠️ Point de vigilance — Le silence du preneur ne vaut pas acceptation. L’absence de contestation des relevés de charges au fil du bail ne dispense jamais le bailleur de justifier, pièces à l’appui, l’existence et le montant des sommes réclamées dès lors qu’elles sont discutées devant le juge.
Les deux décisions commentées
n° 25-10.221 : la preuve des charges incombe au bailleur
Une SCI bailleresse avait consenti deux baux commerciaux (un local d’exploitation et une réserve) à une société exploitant une activité de vente de desserts glacés, ensuite placée en redressement judiciaire. Après des commandements visant les clauses résolutoires, la bailleresse l’avait assignée en référé afin de voir constater l’acquisition de ces clauses et obtenir, à titre provisionnel, des arriérés de loyers et de charges. Le preneur contestait certains postes au libellé obscur (« palier sur loyer », « honos analyse assis ») comme non justifiés.
Pour faire droit à la demande, la cour d’appel avait retenu que ces postes figuraient dans les relevés depuis 2017 sans que le preneur les ait jamais contestés. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article 835 du Code de procédure civile : l’absence de contestation antérieure est un motif inopérant.
« Il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire. »
Autrement dit, même au stade du référé-provision, l’obligation n’échappe à la contestation sérieuse que si le bailleur produit les justificatifs des charges réclamées. Le détail de la répartition des charges entre bailleur et locataire conditionne directement la recevabilité de la demande provisionnelle.
n° 24-22.452 : une taxe n’est transférée qu’avec une clause expresse
Dans une résidence de tourisme, des copropriétaires bailleurs avaient donné à bail commercial leurs lots à la société exploitante et l’avaient assignée en acquisition des clauses résolutoires et en paiement de diverses sommes. L’arrêt retient l’attention sur le terrain de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
La cour d’appel avait refusé d’en mettre le remboursement à la charge du preneur faute de clause spéciale. La Cour de cassation casse, au visa de la force obligatoire du contrat (art. 1134 ancien, devenu 1103 du Code civil).
« Le bail […] stipule que le preneur s’oblige à acquitter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères [;] la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
La clause expresse du bail commande donc le transfert de la taxe : présente, elle s’impose au juge ; absente, la taxe reste au bailleur.
Portée et conséquences pratiques
Lus ensemble, ces deux arrêts dessinent une même ligne : en matière de charges et de taxes, ce qui n’est ni stipulé ni justifié ne peut être réclamé. Bien qu’inédites, ces décisions confirment une exigence probatoire et rédactionnelle constante, utile à anticiper dès la rédaction et tout au long de la vie du bail.
📌 À retenir — Le bailleur doit prouver l’existence et le montant des charges contestées, y compris en référé ; une taxe (TEOM, taxe foncière) n’est transférée au preneur qu’en présence d’une clause expresse ; les frais propres à l’exploitation de parties privatives ne se confondent pas avec les charges de copropriété.
Côté bailleur, l’enjeu est double : rédiger des clauses précises de refacturation des taxes et impositions, et constituer puis conserver les justificatifs (factures, relevés, état récapitulatif) afin de sécuriser toute action en paiement. Côté preneur, l’arrêt n° 25-10.221 confirme l’intérêt d’une contestation motivée et documentée des postes de charges, qui suffit à faire naître une contestation sérieuse écartant le référé-provision. La question voisine de la refacturation des impôts est analysée dans notre article sur la déduction de la taxe foncière au loyer de renouvellement.
📌 Conseil pratique — Avant tout commandement ou assignation, le bailleur a intérêt à reconstituer un dossier de charges complet (inventaire, état récapitulatif annuel, justificatifs poste par poste) ; le preneur, à formaliser ses contestations par écrit plutôt qu’à régler sous réserve.
Liens vers les décisions : Cass. 3ème civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221 — consulter sur Légifrance · Cass. 3ème civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452 — consulter sur Légifrance
