Le point de départ de la prescription biennale
Le congé délivré par le bailleur met fin au bail. Le locataire qui entend obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction doit alors saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans, conformément à l’article L. 145-60 du code de commerce. Ce délai court à compter de la date d’effet du congé, y compris lorsque celui-ci est délivré avec offre d’indemnité d’éviction.
L’article 2240 attache un effet interruptif à la reconnaissance, par le débiteur, du droit de celui contre lequel il prescrivait. L’article 2241 confère cet effet à toute demande en justice, y compris en référé. L’article 2239, quant à lui, suspend la prescription lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès — le délai reprenant son cours, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de l’exécution de la mesure.
Deux arrêts, une même question : que suspend ou interrompt la prescription ?
Les faits. Dans la première affaire (n°24-10.578), une commune bailleresse avait délivré à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018, puis l’avait mise en demeure, en 2019, de produire des justificatifs pour en chiffrer le montant. La bailleresse a ensuite assigné le locataire, en 2021, en constatation de la prescription de son droit à indemnité et en expulsion. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, statuant en référé, avait écarté la prescription en retenant la mauvaise foi de la bailleresse, qui s’était prévalue de ce délai après avoir elle-même reconnu le principe de l’indemnité.
Dans la seconde affaire (n°24-18.382), le bailleur avait délivré son congé avec offre d’indemnité d’éviction en 2017, puis avait lui-même assigné le locataire en référé pour obtenir une expertise sur le montant de cette indemnité. Le locataire, simple défendeur à cette instance, n’avait ni sollicité l’extension de la mission de l’expert ni formé de demande propre. Il avait ensuite assigné le bailleur au fond en 2020, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé.
La solution de la Cour de cassation. Dans le premier arrêt, la Cour censure la cour d’appel d’Aix-en-Provence pour avoir écarté la prescription au motif de la mauvaise foi du bailleur. Elle rappelle que :
« la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ».
Elle en déduit que le locataire devenu prescrit dans son action perd son droit au maintien dans les lieux : son occupation constitue alors un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, pouvant justifier une expulsion en référé — y compris lorsque le bailleur a lui-même tardé, ou paru de mauvaise foi, dans le traitement du dossier.
Dans le second arrêt, la Cour rejette le pourvoi du locataire et précise, pour la première fois en ces termes, la portée de la suspension de l’article 2239 du code civil dans ce contexte :
« le locataire […] ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente […] une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert ».
Elle ajoute que la reconnaissance du droit à indemnité, susceptible d’interrompre la prescription en application de l’article 2240 du code civil, doit être dénuée de toute équivoque — une réserve méthodologique du bailleur sur le taux retenu par l’expert, même formulée dans un dire relatif à l’évaluation, ne suffit pas à caractériser une telle reconnaissance.
Portée et conséquences pratiques
Ces deux arrêts, rendus le même jour par la même formation, dessinent une ligne claire : la prescription biennale de l’indemnité d’éviction protège la sécurité juridique des rapports locatifs, et ses causes d’interruption ou de suspension s’interprètent restrictivement. Ni la mauvaise foi du cocontractant ni la passivité procédurale du locataire ne permettent d’y échapper.
Pour le bailleur, la portée est double : il peut se prévaloir de la prescription même s’il a lui-même initié une mesure d’expertise, dès lors que le locataire ne s’y est pas associé.
Pour le locataire, ces décisions imposent une vigilance procédurale accrue dès la délivrance du congé : il faut impérativement demander au Tribunal la fixation et le paiement de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, peu important le comportement de la bailleur, peu important encore l’expertise qui pourrait être en cours à la demande du bailleur.
Lien vers la décision : Cass. 3ème civ., 12 février 2026, n°24-10.578
Lien vers la décision : Cass. 3ème civ., 12 février 2026, n°24-18.382
