Le locataire qui exerce son droit de préférence peut-il, en acceptant sciemment un prix incluant la commission de l’agent immobilier, renoncer à contester ces honoraires d’agence ? Non, répond la troisième chambre civile dans un arrêt du 1er octobre 2026, publié au Bulletin : les honoraires ne sont pas dus, et le locataire qui les a payés peut en obtenir la restitution, quelle qu’ait été sa connaissance du caractère indu du paiement.
Le droit de préférence du locataire et les honoraires de négociation
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, impose au propriétaire d’un local commercial ou artisanal qui envisage de le vendre d’en informer d’abord son locataire. Cette notification doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente. Le locataire dispose d’un mois pour se prononcer.
Le texte ne dit rien des honoraires de l’agent immobilier. La Cour de cassation a comblé ce silence dès 2018. Elle juge que l’offre notifiée au locataire, disposition d’ordre public, ne peut inclure des honoraires de négociation : aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser une vente qui résulte de l’effet de la loi (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605). Dans cette affaire, le locataire avait accepté l’offre au seul prix net vendeur ; la vente a été jugée parfaite sans commission.
En 2021, la Cour a précisé que la simple mention des honoraires dans la notification, en sus du prix principal clairement identifié, n’entraîne pas la nullité de l’offre. Le locataire peut alors accepter le prix hors frais d’agence (Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-17.799).
Restait une hypothèse : celle du locataire qui accepte l’offre au prix incluant les honoraires, signe la vente, puis réclame ces sommes. C’est la question tranchée le 1er octobre 2026.
⚠️ Attention :
L’article L. 145-46-1 a été modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, qui définit désormais le local à usage commercial ou artisanal et exclut notamment les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts. Cette rédaction ne s’applique qu’aux mutations intervenues après la promulgation de la loi. Le premier alinéa, sur lequel repose la solution commentée, est en revanche inchangé. Sur ce point, voir notre article consacré à la réforme issue de la loi de simplification de 2026.
L’arrêt du 1er octobre 2026 : des honoraires indus, quelle que soit l’acceptation du locataire
Les faits
Les propriétaires d’un local commercial notifient à leur locataire, sur le fondement de l’article L. 145-46-1, une offre de vente au prix de 2 070 000 euros, dont 78 660 euros de frais d’agent immobilier. La locataire accepte l’offre à ce prix, honoraires compris. Une vente sous conditions suspensives est conclue le 12 octobre 2018 et réitérée le 17 janvier 2019.
La locataire assigne ensuite les venderesses en restitution des frais d’agent immobilier indûment payés et en paiement de dommages et intérêts.
La position censurée
La cour d’appel de Paris, le 10 janvier 2025, rejette ces demandes. Elle admet que l’article L. 145-46-1 est d’ordre public. Mais, selon elle, l’obligation de notifier une offre sans honoraires de négociation n’est pas comprise dans ces dispositions d’ordre public. Les parties pouvaient donc y déroger et mettre ces frais à la charge du preneur. La locataire, qui avait accepté en connaissance de cause un prix incluant la commission, avait consenti à la supporter.
La solution de la Cour de cassation
La troisième chambre civile, réunie en formation de section, casse l’arrêt en toutes ses dispositions, au visa de l’article 1302, alinéa 1er, du Code civil et de l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du Code de commerce. Elle combine deux règles déjà acquises. La première relève du droit commun : celui qui prouve qu’aucune dette n’existait obtient la restitution de ce qu’il a versé, sans avoir à prouver autre chose. La seconde est sa jurisprudence de 2018 et 2021 sur l’exclusion des honoraires de l’offre de vente. Elle en déduit :
« Il en résulte que les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l’offre de vente notifiée par le bailleur en application de l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce, et que ce locataire est en droit, s’il les a payés, d’en obtenir la restitution, peu important sa connaissance du caractère indu de son paiement. »
Autrement dit, l’acceptation par le locataire d’un prix incluant la commission ne crée pas de dette à sa charge. Le paiement est un paiement de l’indu. Et le fait que le locataire savait que la commission était incluse dans le prix ne fait pas obstacle à la restitution. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris autrement composée.
Portée et conséquences pratiques
L’arrêt ferme une voie de contournement. Depuis 2018, un bailleur ne peut pas imposer la commission au locataire. Il ne peut pas davantage la lui faire accepter. L’exclusion des honoraires de négociation s’attache au droit de préférence du locataire lui-même : la cour d’appel avait jugé qu’il s’agissait d’une règle supplétive, la Cour de cassation n’a pas suivi ce raisonnement. La publication au Bulletin et la formation de section donnent à la solution une portée de principe.
Pour le bailleur, le risque est concret. Il reste exposé, après la vente, à une action en restitution de la commission comprise dans le prix. Dans l’espèce, cette somme dépassait 78 000 euros. L’arrêt ne dit rien du sort de la commission dans les rapports entre le bailleur et son agent immobilier : cette question reste à régler par les termes du mandat.
Pour le locataire, la solution ouvre un recours même après la signature de l’acte authentique. Il n’a pas à démontrer qu’il s’est trompé. Il lui suffit d’établir que la somme correspondait à des honoraires de négociation intégrés au prix. L’action reste soumise aux règles de prescription ; sur la question voisine du délai d’action en matière de préférence, voir notre article sur le point de départ de la prescription en matière de droit de préférence.
Deux limites doivent être relevées. La Cour ne se prononce pas sur la demande de dommages et intérêts, examinée par la cour de renvoi. Elle ne statue que sur la première branche du moyen et n’examine pas les autres griefs.
📌 À retenir :
- Le locataire qui accepte l’offre de vente de l’article L. 145-46-1 ne doit pas les honoraires de négociation de l’agent immobilier.
- S’il les a payés, il peut en obtenir la restitution sur le fondement de l’article 1302 du Code civil.
- Son acceptation d’un prix incluant la commission, même en connaissance de cause, ne fait pas obstacle à la restitution.
- La simple mention des honoraires en sus du prix principal n’annule pas l’offre (jurisprudence de 2021).
📌 Conseil pratique :
Côté bailleur, la notification au locataire doit indiquer un prix net vendeur, sans commission. Le mandat confié à l’agent immobilier doit prévoir le sort de sa rémunération en cas d’acquisition par le locataire en place. Une offre mal rédigée ne se corrige pas sans risque : voir notre article sur la rétractation de l’offre de vente par le bailleur.
Côté locataire, il convient d’accepter l’offre au seul prix principal. Si la commission a déjà été réglée dans le prix, une demande de restitution peut être engagée contre le vendeur.
Lien vers la décision : Cass. 3ème civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711
