Un bailleur peut-il refuser le renouvellement d’un bail commercial sans indemnité au motif que le locataire n’a pas exploité son fonds pendant quelques mois ? Par un arrêt du 1er octobre 2026, la Cour de cassation répond par la négative : seul un défaut d’exploitation définitif ou continu sur les trois années précédant l’expiration du bail permet ce refus.
Le défaut d’exploitation, condition du droit au renouvellement
L’article L. 145-8 du Code de commerce réserve le droit au renouvellement au propriétaire du fonds exploité dans les lieux. Ce fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui précèdent la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.
Cette exigence s’ajoute aux autres conditions du droit au renouvellement, comme l’immatriculation du preneur, dont l’absence emporte des effets comparables (voir notre article sur le défaut d’immatriculation du locataire).
L’article L. 145-17 du Code de commerce permet par ailleurs au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime. Lorsque ce motif tient à la cessation de l’exploitation sans raison sérieuse et légitime, le texte exige une mise en demeure préalable. Celle-ci est délivrée par acte extrajudiciaire, précise le motif invoqué et reproduit les termes du texte. L’infraction ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie plus d’un mois après cet acte.
La Cour de cassation a jugé que seule l’exploitation effective, dans les lieux loués, de l’activité autorisée par le bail au cours des trois années précédant son expiration ouvre droit au renouvellement (Cass. 3ème civ., 14 juin 2006, n° 05-12.708). Dans cette affaire, le locataire avait cessé depuis plusieurs années l’activité autorisée par le bail.
⚠️ Attention :
Le refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans mise en demeure régulière n’est pas nul. Il subsiste, mais il ouvre droit pour le locataire au paiement d’une indemnité d’éviction (Cass. 3ème civ., 19 décembre 2012, n° 11-24.251). Pour le bailleur, l’erreur ne coûte pas le local, mais elle coûte l’indemnité.
L’arrêt du 1er octobre 2026 : une exploitation discontinue suffit
Les faits
Le 26 septembre 2014, une bailleresse délivre à son locataire un congé sans offre de renouvellement, à effet au 29 mars 2015, pour défaut d’exploitation des lieux loués. Le locataire l’assigne en annulation du congé et en dommages et intérêts. La bailleresse demande son expulsion et une indemnité d’occupation à compter du 29 mars 2015.
Un premier arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence est cassé le 25 janvier 2023 pour un vice de motivation, sans examen du fond (Cass. 3ème civ., 25 janvier 2023, n° 21-19.348). Statuant sur renvoi, la cour d’appel de Lyon valide le congé par un arrêt du 19 septembre 2024. Le locataire forme un nouveau pourvoi.
La position censurée
La cour d’appel de Lyon admettait que l’activité du locataire était effective jusqu’au 30 avril 2014 et que des opérations avaient été réalisées entre octobre et décembre 2014. Elle retenait toutefois que le locataire ne justifiait d’aucune exploitation effective d’avril à septembre 2014, ni de janvier à mars 2015, et qu’il n’invoquait aucun motif légitime. Elle en déduisait que le congé était fondé.
La solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse l’arrêt au visa des articles L. 145-8 et L. 145-17 du Code de commerce :
« En statuant ainsi, alors que seul un défaut d’exploitation définitif ou continu sur les trois années ayant précédé la date d’expiration du bail justifie la délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-8 du code de commerce, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
Des périodes d’inactivité de plusieurs mois, même non justifiées, ne suffisent donc pas. Le bailleur doit établir soit un arrêt définitif de l’exploitation, soit une absence d’exploitation continue sur l’ensemble de la période de trois ans. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Nîmes.
Portée et conséquences pratiques
L’arrêt vise conjointement les articles L. 145-8 et L. 145-17. Il en résulte, semble-t-il, que le bailleur ne peut pas échapper à l’exigence de mise en demeure en invoquant la seule condition d’exploitation effective, sauf arrêt définitif ou continu de l’exploitation. Le congé fondé sur le défaut d’exploitation devient ainsi un terrain étroit pour le bailleur.
Pour le locataire, l’arrêt offre un argument direct contre un congé fondé sur des interruptions ponctuelles. Une exploitation irrégulière, réduite ou entrecoupée de périodes creuses ne le prive pas de son droit au renouvellement, ni de son droit à une indemnité d’éviction en cas de refus.
Pour le bailleur, la voie sûre consiste à agir en cours de bail. Une mise en demeure conforme à l’article L. 145-17, visant une clause d’exploitation du bail, permet ensuite d’invoquer un motif grave et légitime si l’inexécution se poursuit au-delà d’un mois.
La portée de l’arrêt doit être mesurée. Il est rendu en formation restreinte et n’est pas publié au Bulletin. Il ne précise pas ce qui distingue un arrêt « définitif » d’une simple interruption, ni la durée à partir de laquelle une interruption devient « continue » au sens de la formule retenue. Ces questions restent soumises à l’appréciation des juges du fond.
📌 À retenir :
- Seul un défaut d’exploitation définitif ou continu sur les trois années précédant l’expiration du bail justifie un congé sans indemnité d’éviction fondé sur l’article L. 145-8.
- Des interruptions de quelques mois, même non justifiées, ne suffisent pas.
- La cessation d’exploitation invoquée comme motif grave et légitime suppose une mise en demeure préalable restée sans effet pendant plus d’un mois.
📌 Conseil pratique :
Le bailleur constatant une baisse ou une interruption d’activité a intérêt à faire dresser un constat, puis à délivrer une mise en demeure conforme à l’article L. 145-17 sans attendre l’échéance du bail. Le locataire, de son côté, doit conserver les preuves de son activité sur toute la période (factures, chiffre d’affaires, ouvertures au public) et documenter les motifs légitimes de toute fermeture temporaire.
Lien vers la décision : Cass. 3ème civ., 1er octobre 2026, n° 24-21.463
